Договор купли продажи банковская ячейка образец

Образец договора купли продажи с задействованием банковской ячейки

Договор купли продажи банковская ячейка образец

Что такое депозитарная банковская ячейка

Договор аренды банковской ячейки

Доступ к банковской ячейке

Документы для доступа к ячейке, образец договора купли-продажи с банковской ячейкой 

Что такое депозитарная банковская ячейка 

В договоре купли-продажи стороны могут предусмотреть различные варианты оплаты приобретаемого имущества: наличными денежными средствами или безналичными через специальные счета в банке. Одним из вариантов передачи наличных между продавцом и покупателем является использование банковской ячейки (сейфа).

Дополнительно о вариантах оплаты рассказывается в статье по ссылке Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2018 – 2019.

Ячейка в банке представляет собой маленький ящик (сейф), аналог ящика в письменном столе, который находится в специальном хранилище банка (депозитарии).

Обратите внимание! Данный сейф передается банком в аренду лицу на основании договора аренды банковской ячейки для хранения в нем денег и ценных вещей (ст. 922 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Как правило, банк не проверяет содержимое ячейки, а осуществляет наблюдение за сейфом и предоставляет доступ только уполномоченным лицам, указанным в договоре аренды.

Процедура передачи денег посредством сейфа выглядит следующим образом:

  • Покупатель закладывает в ячейку некоторую сумму наличных денежных средств до подписания договора купли-продажи.
  • Стороны заключают договор и при необходимости отправляют его на государственную регистрацию (например, договор купли-продажи недвижимости подлежит регистрации в Росреестре).
  • После передачи имущества в собственность покупателя продавец может получить деньги из сейфа.

Осуществление расчетов через ячейку позволяет обеспечить:

  • секретность и безопасность процесса передачи денег;
  • возможность покупателя беспрепятственно вернуть денежные средства, хранящиеся в сейфе, при срыве сделки;
  • право продавца получить деньги в любое время после передачи имущества покупателю, а также внести денежные средства на свой счет в том же отделении банка. 

Договор аренды банковской ячейки 

Как правило, арендатором сейфа выступает покупатель по договору купли-продажи, который заключает с банком договор аренды.

Участие продавца необходимо в подписании дополнительного соглашения к договору, устанавливающего порядок его доступа к сейфу для получения денег.

Однако стороны вправе изначально заключить 3-стороннее соглашение с банком, где арендаторами ячейки будут указаны и продавец, и покупатель.

Договор аренды содержит следующую информацию:

  • сведения о лицах, которые могут получить доступ к ячейке (с указанием их паспортных данных и пр.);
  • данные о продаваемом имуществе (например, в отношении жилья нужно указать конкретный адрес);
  • правила и период доступа продавца к сейфу для получения наличных за переданное имущество (с указанием документов, необходимых для предоставления банком доступа к ячейке);
  • порядок доступа покупателя для возврата денег, если сделка не состоялась в силу разных причин (например, при отказе в регистрации договора). 

Обратите внимание! Срок аренды банковской ячейки составляет от 1 до нескольких месяцев. При передаче денег стороны, как правило, пользуются платной услугой банка по пересчету и контролю подлинности наличных, которую оплачивает продавец. Однако в договоре может быть предусмотрен и иной порядок расходов. 

Доступ к банковской ячейке 

Оформление договора аренды банковской ячейки и дополнительного соглашения к нему (при необходимости) позволяет указанным в них лицам получить доступ в депозитарий банка. В целях помещения денежных средств в сейф покупатель получает на руки ключ от одного замка от сейфа, второй остается у банка. При этом открыть ячейку можно только с помощью 2 ключей.

В дальнейшем в зависимости от договоренности сторон ключ может быть оставлен у покупателя до передачи имущества или регистрации договора в отношении купли-продажи недвижимости либо передан продавцу. 

Важно! В договоре аренды ячейки может содержаться условие о том, что при потере ключа сторона, ответственная за утерю, должна будет заплатить штраф, после чего доступ к сейфу снова будет открыт. 

Продавец может также присутствовать при помещении денег в ячейку, однако доступ к ней он сможет получить только после передачи ему ключа и предъявления указанных в договоре аренды документов.

Если заключение сделки в силу каких-либо обстоятельств не произошло, доступ к сейфу получает покупатель, который может вернуть помещенные туда денежные средства.

Кроме того, в договоре аренды сейфа или дополнительном соглашении к нему может быть прописан порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий. 

Документы для доступа к ячейке, образец договора купли-продажи с банковской ячейкой 

В договоре аренды банковской ячейки или дополнительном соглашении к нему указывается список документов, которые обеспечивают доступ продавца к сейфу. Как правило, продавец должен предъявить гражданский паспорт и оригинал договора купли-продажи (свой подписанный экземпляр).

Обратите внимание! Договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации в силу ст. 551 ГК РФ, предъявляемый продавцом в банк, должен содержать штамп и запись Росреестра о совершении регистрации сделки и переходе к покупателю права собственности на имущество.

Подробнее о государственной регистрации недвижимости рассказывается в статье О государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Образец договора купли-продажи с использованием сейфа на примере договора купли-продажи квартиры можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи через банковскую ячейку (образец).

Стороны также вправе предусмотреть иные дополнительные документы для доступа продавца, например выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных в проданной квартире лиц. 

***

Таким образом, для проведения расчетов по договору купли-продажи через банковскую ячейку необходимо заключить договор аренды ячейки с банком. В договоре аренды и дополнительном соглашении к нему подробно описывается совместный и единоличный порядок доступа покупателя и продавца к ячейке, а также список документов, при условии представления которых лицо получает к ней доступ. 

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_kupliprodazhi/obrazec_dogovora_kupliprodazhi_cherez_bankovskuyu_yachejku/

Договор купли продажи квартиры через банковскую ячейку (образец)

Договор купли продажи банковская ячейка образец

» Купля-продажа квартиры » Договор купли продажи квартиры с использованием банковской ячейки

104 просмотров

Процедура покупки квартиры тесно связана с многочисленными мошенническими схемами. Избавить от части из них можно при помощи оформления сделки посредством банковской ячейки.

Зачем нужно использовать банковскую ячейку

Банковская ячейка – это специальный сейф, находящийся в отделении финансовой организации. Банк отвечает только за сохранность того, что есть в ячейке, но не отслеживает, что именно туда помещает человек.

Такая система необходима для того, чтобы покупатель точно знал, что продавец получит деньги не раньше, чем будет подписан договор купли-продажи. С точки зрения продавца это тоже удобно, ведь деньги за квартиру он уже увидел, они ждут его в ячейке и, чтобы их получить, достаточно просто довести сделку до конца.

В случае же, если договор не был подписан, покупатель может просто забрать свои деньги из ячейки (но не раньше, чем сделка действительно будет расторгнута). В результате, никто из сторон ничего не теряет.

Аренда банковской ячейки – это платная процедура. Расходы на оплату такой услуги могут быть возложена как на продавца, так и на покупателя, или разделены между ними поровну, в зависимости от того, до чего договорятся стороны. В любом случае, цена не слишком высока: около 20-50 рублей за сутки.

особенность такого документа – участие не двух, а трех сторон. Так, арендаторами назначаются одновременно как продавец, так и покупатель. А в качестве организации, которая предоставляет услугу выступает банк. Очень важно предусмотреть права доступа в зависимости от ситуации.

Пример: В договоре аренды может быть прописано, что продавец имеет право воспользоваться ячейкой только при условии, что он предоставит в банк зарегистрированный и подписанный договор купли-продажи конкретной квартиры. Более того, покупателем квартиры обязан выступать совладелец ячейки. В противном случае в доступе будет отказано.

В данном документе должна фигурировать такая информация:

  • Данные об арендаторах ячейки: покупателе и продавце.
  • Информация о квартире, которая должна быть продана-куплена.
  • Условия, при которых то или иное лицо получает доступ к ячейке. Например, продавец получает доступ при заключении договора купли-продажи, а покупатель – только если продавец отказывается заключать сделку.

Договор аренды ячейки заключается непосредственно в банке. Его составляют специалисты. Задача покупателя и продавца: проконтролировать правильность введенных данных, а также наличие всех необходимых пунктов и условий. Конкретной формы не существует, так как она различается от банка к банку.

Договор такого типа практически ничем не отличается от обычного. Единственный нюанс, который нужно учитывать: прописать в условиях оплаты, что расчеты будут производиться посредством банковской ячейки. Вся остальная информация относительно того, кто, как и когда получает к ней доступ указывается уже в договоре на аренду ячейки, о котором было рассказано выше.

договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

В договоре купли-продажи должны указываться следующие данные:

  • Информация о покупателе и продавце.
  • Детальные данные о квартире, которая является объектом сделки. Тут очень важно проследить, чтобы вся указанная информация действительно соответствовала правде.
  • Условия расчетов. Именно тут вписывается пункт о том, что оплата будет производиться при помощи банковской ячейки.
  • Права и обязанности продавца и покупателя.
  • Подписи и дата заключения договора.

Образец договор купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Нотариальное заверение и регистрация

Такой документ требует обязательного заверения нотариусом. Для составления также можно обратиться к нему, однако лучше воспользоваться услугами опытного юриста. Нотариус не заинтересован в отстаивании прав любой из сторон сделки, а юрист – заинтересован в отстаивании интересов своего клиента. Заверение – это платная услуга.

Кроме того, после заверения документ обязательно нужно зарегистрировать. В противном случае сделка не будет иметь юридической силы и ее не составит труда оспорить в суде.

Расходы и сроки

Основной статьей расходов в данном случае станет заверение документа. Отдать нотариусу придется сумму от 2 до 5 тысяч, в среднем. Нужно учитывать, что конкретная цена во многом зависит от региона проживания и места заключения сделки. Например, услуги нотариуса в центре Москвы будут стоить в разы больше, чем то же самое, но где-то на окраине небольшого отдаленного населенного пункта.

Кроме того, нужно будет заплатить за банковскую ячейку. Так как обычно договор на ее аренду заключается минимум на месяц (и этого времени должно хватить для подписания всех документов), рассчитывать стоит на сумму порядка 500-2000 рублей.

Больше всего времени уйдет на согласование условий, но как раз на этом этапе никакие расходы еще не возникают. Стороны просто договариваются о том, как конкретно квартира будет переходить из рук в руки.

Срок на это практически ничем не ограничен, кроме желания сторон. Как следствие, может растягиваться на месяцы, а то и на годы. Но на практике, предварительный этап обычно завершается за несколько дней.

Максимум – месяц.

Само оформление сделки, вместе с арендой ячейки, заверением договора купли-продажи и его регистрацией вряд ли займет больше 1-2 дней.

Любая процедура покупки или продажи квартиры сопряжена с рядом серьезных рисков. Мошенников очень много. Практически полностью исключить их влияние можно только при помощи опытных юристов. На бесплатной консультации специалисты разберут конкретную ситуацию и укажут на спорные моменты, если они будут. Они же готовы представлять интересы клиента и сопровождать сделку на всех ее этапах.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)350-85-06 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)409-43-23 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-ispolzovaniem-bankovskoj-yachejki/

Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку (образец)

Договор купли продажи банковская ячейка образец

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Договор купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Просмотров 8

Продавец и Покупатель могут договориться о том, что деньги за квартиру будут переданы от одного к другому через депозитарную банковскую ячейку. Однако такой способ расчета предполагает заключение особого договора купли-продажи. Что же необходимо отразить в таком соглашении, требует ли оно нотариального заверения, и можно ли при необходимости его расторгнуть?

Суть и назначение договора

ДКПК через банковскую ячейку составляется практически так же, как и стандартный ДКПК. Единственное существенное отличие – это пункт «Порядок проведения взаиморасчетов».

Здесь стороны указывают, что деньги будут переданы от Покупателя Продавцу через депозитарную банковскую ячейку.

Ячейка представляет собой малогабаритный сейф, который располагается в хранилище финансово-кредитного учреждения.

Помимо этого в договоре описываются все нюансы и детали, связанные с передачей денег. Расчет через депозитарную банковскую ячейку предполагает, что Продавец получит доступ к содержимому только после исчерпывающего выполнения своих обязательств. Сначала Продавцу понадобится официально сделать Покупателя собственником объекта недвижимости.

Также Продавцу потребуется документально подтвердить факт того, что Покупатель стал новым собственником квартиры. Для этого в банк предоставляется определенный комплект документов, который прописывается в ДКПК. Обычно Продавцу оказывается достаточно принести с собой:

  • паспорт;
  • свежую выписку из ЕГРН;
  • свой экземпляр договора, на котором стоит регистрационная отметка Росреестра.

Вместе с документами Продавцу понадобится принести с собой ключ от банковской ячейки. Большинство депозитарных банковских ячеек открываются с помощью 2 ключей: один из них находится у арендатора, а другой – у банка.

Как только переход права собственности регистрируется в Росреестре, Покупатель встречается с Продавцом и передает ему свой ключ.

Продавец может забрать деньги из банковской ячейки в любой день и в любой час после того, как выполнит взятые на себя обязательства.

Помимо этого в ДКПК описываются случаи, при наступлении которых Покупатель оказывается вправе забрать из банковской ячейки свои же средства.

Обычно здесь указывается, что если до определенной даты Продавец не явится в банк и не предоставит доказательства перехода права собственности, то деньги сможет забрать Покупатель. За сторонами сохраняется право обговорить и обсудить другие случаи (форс-мажоры и пр.).

Однако в этой ситуации подготовку договора лучше доверить опытному юристу – чтобы избежать неточности формулировок, двоякости трактовок и т.д.

Существенные условия

Как и в любом ДКПК, в ДКПК с использованием банковской ячейки должна указываться сумма сделки (т.е. цена объекта недвижимости). В противном случае договор будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Помимо этого существенными условиями соглашения являются:

  1. Порядок внесения денег (он же «Порядок проведения взаиморасчетов»).
  2. Порядок покрытия расходов за аренду банковской ячейки и иные услуги (например, за пересчет купюр и их проверку на подлинность в банковском учреждении). Обычно все эти расходы оплачивает Покупатель, однако стороны могут самостоятельно договориться и о любом другом, устраивающем их, варианте.
  3. Условия доступа к сейфу для Продавца и для Покупателя.
  4. Сроки исполнения обязательств для Продавца и для Покупателя.

Дополнительно в договоре прописывается вся информация, характерная для документа такого типа. Здесь указываются:

  • дата и место заключения;
  • персональные данные сторон;
  • идентификационное описание квартиры (адрес расположения, метраж, количество комнат и пр.);
  • основание, в соответствии с которым Продавец получил право собственности на объект недвижимости (по договору купли-продажи, по договору о приватизации и т.д.);
  • права и обязанности сторон;
  • порядок разрешения конфликтов;
  • пункт о вменяемости и полной дееспособности сторон;
  • пункт о необходимости регистрации договора в Росреестре с указанием конкретной даты;
  • количество оригинальных экземпляров договора;
  • подписи и реквизиты сторон.

Нужно ли заверять договор у нотариуса

В большинстве случаев ДКПК с использованием банковской ячейки не требует нотариального удостоверения. Стороны могут заверить документ по своей инициативе. Однако в некоторых ситуациях заверение ДКПК является обязательным (вне зависимости от того, как осуществляется оплата за квартиру – наличными, через банковский сейф и т.д.):

  1. Если происходит продажа недвижимости, находящейся в общей собственности (долевой или совместной).
  2. Если происходит продажа квартиры, которой полностью или частично владеет опекаемое лицо – несовершеннолетний, недееспособный, ограниченно дееспособный гражданин. Подробнее: Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками

Документы, прилагаемые к ДКП

ДКПК с использованием банковской ячейки требует стандартного комплекта документов. Это:

  • паспорта Продавца и Покупателя;
  • правоустанавливающий документ от Продавца (т.е. предыдущий договор купли-продажи, договор о приватизации и т.д.);
  • правоподтверждающий документ от Продавца (выписка из ЕГРН);
  • архивная выписка из Домовой книги;
  • справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • технический и кадастровый паспорта на квартиру;
  • опционально – письменное и нотариально заверенное разрешение от супруга на проведение сделки, если продаваемая квартира относится к совместно нажитой собственности;
  • опционально – письменное разрешение от ООиП, если со стороны Продавца в сделке участвует опекаемый гражданин (например, в квартире прописан или числится собственником несовершеннолетний ребенок);
  • опционально – документальное подтверждение соблюдения ст. 250 ГК РФ, если продается только доля квартиры;
  • опционально – действительная доверенность, а также паспорта Доверителя и Доверенного, если Продавец или Покупатель действует через своего посредника.

Стандартный комплект документов понадобится дополнить 1 особым соглашением – договором аренды банковской ячейки.

Этот договор может быть составлен до заключения основного договора купли-продажи, а может быть составлен в ближайшие дни после заключения основного договора купли-продажи.

Стороны также могут взять уже подготовленный договор купли-продажи в банк и подписать здесь сразу 2 соглашения – и основной ДКПК, и договор аренды банковской ячейки.

Договор аренды банковской ячейки

Договор аренды банковской ячейки – это соглашение, которое составляется между Арендатором (Покупателем) и Арендодателем (Банком). Составление договора аренды регулируется ст. 922 ГК РФ.

Данное соглашение подготавливается финансово-кредитным учреждением по своим собственным формам и стандартам. Однако обычно здесь указываются следующие сведения:

  • данные о клиенте (Арендаторе);
  • данные о банке (Арендодателе);
  • данные о 3-х лицах, которые могут получить доступ к сейфу при наступлении определенных условий (кто, когда и как);
  • данные о продаваемой квартире (как минимум, адрес ее расположения);
  • срок аренды сейфа (обычно – 1 месяц);
  • стоимость аренды сейфа;
  • ответственность за утерю ключа;
  • права и обязанности банка;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок возвращения денег из сейфа клиенту (например, если договор не будет зарегистрирован в Росреестре, если Продавец скончается и т.д.);
  • реквизиты и подписи всех сторон соглашения.

В договоре аренды банковской ячейки не прописывается сумма, которую клиент закладывает в сейф. При непосредственной закладке содержимого в хранилище банковские работники также не контролируют Покупателя. Все происходит в тайном и конфиденциальном формате.

Основная функция банка заключается в посредничестве, – он просто берет денежную сумму на временное хранение, предоставляя для этого максимально безопасное и защищенное место.

Даже несмотря на то, что в банке купюры пересчитываются и проверяются на подлинность, никто не будет точно знать, сколько же денег Покупатель положил в сейф.

Так что здесь у Покупателя остаются лазейки для мошенничества в своих интересах.

Чтобы полностью исключить возможность обмана, стороны могут заключить с банком 3-стороннее соглашение. Тогда и Покупатель, и Продавец будут обладать абсолютно равными правами и смогут вместе присутствовать при закладке содержимого в сейф.

Образец договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

Другой вариант для снижения рисков – это использование услуги ответственного хранения.

В этом случае банковский работник следит за тем, что именно помещается в сейф, а также проводит опись содержимого. Финансово-кредитное учреждение лично ручается за содержимое сейфа.

Ответственное хранение – более надежная, но одновременно и более дорогая услуга в сравнении с обыкновенной арендой.

Последний вариант для минимизации рисков: заключение дополнительного договора аренды, но уже между банком и Продавцом. Покупатель положит в свой сейф наличные средства, а Продавец – заранее составленную расписку о получении определенной суммы за квартиру.

Если впоследствии Продавец обнаружит, что в сейфе хранилась не вся сумма, Покупатель не получит доступа к расписке. В результате взаимные обязательства будут считаться выполненными не полностью, а сделка – не доведенной до конца. Такую «частичную» куплю-продажу легко можно будет признать недействительной. Продавец сможет быстро вернуть себе право собственности на квартиру.

Ошибки при заключении договора купли-продажи с использованием банковской ячейки

Основная опасность заключается в том, что сумма, помещаемая в банковскую ячейку, может оказаться никем не проконтролированной.

Например, Продавец полностью доверяется Покупателю и позволяет ему самостоятельно положить деньги в сейф. Ведь купюры вроде бы уже были пересчитаны и проверены на подлинность сотрудником банка, а, значит, нет поводов для беспокойства.

Это – распространенное заблуждение, которым легко может воспользоваться недобросовестный Покупатель. Он просто «не доложит» в хранилище несколько тысяч, десятков тысяч или сотен тысяч рублей. В результате после открытия сейфа вы обнаружите совсем не ту сумму, на которую рассчитывали. А Покупатель, уже ставший собственником квартиры, просто перестанет выходить на связь.

Чтобы не допустить такого исхода, настаивайте на личном присутствии при закладывании содержимого в сейф. В банке внимательно следите за действиями 2 участника сделки.

Еще одна распространенная ошибка – это указание в ДКПК заниженной стоимости квартиры. Для Продавца занижение стоимости по договору может быть выгодно, т.к. он получает возможность либо избежать уплаты НДФЛ, либо заплатить меньшую сумму НДФЛ со своей выручки.

А вот для приобретателя занижение стоимости рискует обернуться финансовыми потерями. Впоследствии сделка может быть признана недействительной – например, из-за юридических проблем со стороны Продавца, Покупателя или банка.

В этом случае все активы должны возвратиться к их изначальным владельцам, т.е. квартира – к Продавцу, а деньги – к Покупателю.

На какую же сумму возврата сможет рассчитывать Покупатель? Только на ту, что была документально зафиксирована в тексте ДКПК.

Рекомендуем почитать: Ошибки при покупке квартиры

Как расторгнуть договор

Для ДКПК с использованием банковской ячейки актуальна та же процедура расторжения, что и для обычного ДКПК. Условия и основания для расторжения:

  1. Могут быть индивидуальными. В этом случае они обговариваются сторонами и прописываются ими в тексте договора купли-продажи.
  2. Могут быть общими и вытекать из положений Гражданского кодекса РФ. В этом случае в тексте договора должны содержаться ссылки на статьи ГК РФ.
  3. Могут быть частично индивидуальными (по договоренности сторон), а частично – общими (по ГК РФ).

Обычно договор расторгается:

  1. По инициативе обеих сторон. Стороны составляют дополнительное соглашение, в котором прописывают, что исходный ДКПК более не имеет юридической силы. Если исходный ДКПК был заверен в кабинете нотариуса, то соглашение о расторжении также подлежит нотариальному удостоверению. Покупатель, предъявивший в банк соглашение о расторжении ДКПК, сможет легко и быстро забрать из сейфа положенные туда деньги.
  2. По инициативе одной из сторон. Если один участник сделки не выполнил взятые на себя обязательства, то второй участник может известить его о прекращении действия исходного ДКПК. Однако для этого должна иметься реальная причина, вытекающая либо из текста ДКПК, либо из положений ГК РФ.
  3. В судебном порядке. Судебное разбирательство инициируется в том случае, если стороны не могут прийти к консенсусу относительно расторжения договора.

Составление договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки – непростая процедура.

В договоре понадобится полно и грамотно описать, как и когда деньги будут помещены в сейф Покупателем, как и когда деньги сможет забрать Продавец, кто отвечает за оплату хранилища и т.д.

Не знаете, как заключить ДКПК с использованием банковской ячейки конкретно в вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-ispolzovaniem-bankovskoj-yachejki/

Как составить договор купли-продажи с использованием банковской ячейки

Договор купли продажи банковская ячейка образец

Проведение взаиморасчетов через банковскую ячейку делает сделку более безопасной. Однако и этот способ оплаты не лишен серьезных минусов и нюансов, не зная о которых можно понести серьезные финансовые потери. Необходимо также уметь правильно составить договор купли-продажи, предусматривающий данный вариант расчета, и грамотно его расторгнуть.

Совершая сделку с недвижимостью, каждая сторона договора стремится минимизировать свои риски. Продавец не желает остаться без денег, а покупатель – без жилья, за которое он заплатил внушительную сумму. Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки остается наиболее популярным способом обезопасить сделку.

Суть и назначение договора купли-продажи с использованием банковской ячейки

От иных договоров купли-продажи недвижимости данный документ отличается тем, что в нем предусмотрен особый способ взаиморасчета сторон. Деньги не передаются непосредственно продавцу, а закладываются в арендованный у банка сейф. Забрать их разрешат только после того, как новый собственник (покупатель) зарегистрирует свое право на приобретенный объект в Росреестре.

Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки – это письменное соглашение между покупателем и продавцом, в которое включается пункт, что расчеты по совершаемой сделке производятся через хранилище банка (арендованную депозитарную ячейку).

Передача денег подобным способом в основном выбирается сторонами при купле-продаже недвижимости.

Наличие в соглашении условия об использовании банковской ячейки позволяет продавцу квартиры или иного объекта получить денежную сумму только после того, как он подтвердит выполнение своих обязательств перед покупателем.

Для этого ему придется предъявить сотрудникам банка документ о переходе права собственности на жилье к приобретателю недвижимости, указанному в договоре.

Покупатель квартиры или дома сможет забрать вложенную в ячейку сумму лишь в том случае, если в определенный соглашением срок он не станет их собственником. Вернуть деньги по иным причинам ему не разрешат.

Основное назначение договора об использовании банковского хранилища при купле-продаже – максимальная защита интересов обеих сторон при проведении сделки. Посредническая функция финансового учреждения состоит в сохранении денежной суммы, предназначенной для продавца, до момента, когда покупатель станет собственником приобретенной недвижимости. С этой целью банк передает сейф в аренду.

Существенные условия соглашения

Существенными условиями договора купли-продажи с оплатой через депозитарную ячейку являются:

  • цена сделки;
  • порядок внесения денежной суммы;
  • условия доступа к сейфу (продавца и покупателя);
  • сроки исполнения взаимных обязательств.

Цена является обязательным условием договорного документа о купле-продаже недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Без этого пункта он считается незаключенным.

Внимание! Сумма, подлежащая уплате покупателем, не прописывается в договоре аренды ячейки, заключаемом сторонами с банком.

Требуемые документы

В договоре обязательно идентифицируются личности продавца и покупателя, а также отчуждаемый объект недвижимости (указывается его адрес).

Кроме того, в составленном документе необходимо указать, на каком основании продавцу принадлежат квартира, комната или дом (или доля в них), являющиеся предметом договора.

Вышеизложенная информация очерчивает следующий круг документов, которые потребуются  для заключения договора купли-продажи недвижимости (с использованием банковского сейфа):

  • российские паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие бумаги, оформленные на имя продавца: свидетельство о праве на наследство, договор дарения или купли-продажи квартиры и т. д.;
  • выписка из ЕГ реестра недвижимости или свидетельство, подтверждающее, что продавец — собственник предмета договора.

Кроме паспортных данных сторон, в документе нередко указываются номера их СНИЛС. Поэтому его также нужно иметь при себе. Если участник сделки действует через представителя, то тому следует предъявить 2 паспорта – свой и доверителя, а также действующую доверенность с необходимыми полномочиями.

Имея под рукой образец договора на продажу квартиры или иной недвижимости с использованием банковской ячейки, стороны могут составить аналогичный документ самостоятельно, не прибегая к помощи специалистов.

Скачать примерную форму договора купли-продажи квартиры с использованием депозитарной банковской ячейки.  Документ актуален на сентябрь 2017 г.

Как происходит оплата

Выбрав в качестве способа оплаты внесение средств в банковское хранилище, сторонам предстоит выполнить ряд последовательных шагов:

  1. Нужно определиться с банком, прийти туда и заключить договор аренды ячейки, где будет находиться уплаченная покупателем сумма. Сторонами соглашения выступают банк, покупатель и продавец. Обычно срок аренды составляет 1 месяц.
  2. Ячейка имеет два ключа. После подписания договора аренды один из них выдается покупателю, второй остается в банке.
  3. В присутствии продавца и покупателя в сейф закладывается материальная ценность, обусловленная договором. При купле-продаже недвижимого имущества в данном качестве почти всегда выступает определенная денежная сумма. Предварительно следует заказать ее пересчет сотрудником банка, чтобы удостовериться, что она верна и содержит только подлинные купюры.
  4. Не покидая банк, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, продавец дает расписку о получении денег. Затем либо покупатель отдает продавцу свой ключ, либо они договариваются, что после регистрации сделки ячейка будет открыта вторым ключом, хранящимся в банке.
  5. Договор купли-продажи вместе с пакетом документов передается на регистрацию в Росреестр.
  6. Если сделка в установленный соглашением срок была зарегистрирована, клиент-продавец идет банк со своим экземпляром соглашения о купле-продаже. Сотруднику финансового учреждения он предъявляет отметку о регистрации документа, а также другие бумаги, предоставление которых является условием выдачи денег из сейфа. Их перечень указывается в договоре аренды ячейки. Это могут быть:
  • выписка из Единого госреестра, демонстрирующая, что покупатель стал новым собственником объекта недвижимости;
  • паспорт с отметкой о снятии продавца с регистрационного учета в проданной квартире и т. д.
  1. Продавец забирает деньги. Сделка совершена.

Обычно договариваются, что пересчет денег оплачивает продавец, а аренду ячейки – покупатель. Но это необязательное правило. Как будут распределяться расходы, стороны договора определяют самостоятельно.

В видеосюжете специалист по сделкам с недвижимостью рассказывает, как происходит расчет через банковское хранилище:

Плюсы и минусы расчетов через банковский сейф

Каким бы надежным ни казался данный метод расчета, нужно признать, что и он имеет ряд недостатков. Их следует учитывать как продавцу, так и покупателю, чтобы предусмотреть дополнительные способы защиты от возможных рисков.

Таблица 1. Достоинства и недостатки расчета между покупателем и продавцом через хранилище банка

Достоинства оплаты через ячейку банка Недостатки подобного взаиморасчета
Учет интересов обоих сторон – покупателя и продавца Договор аренды банковской ячейки не содержит размера закладываемой в нее суммы
Защита от посягательств третьих лиц. Денежный оборот может полностью происходить в стенах одного банка: покупатель снимает необходимую сумму со счета;закладывает ее в сейф;после регистрации сделки продавец забирает деньги и кладет их на собственный счет, открытый в том же банке (после чего он вправе перевести полученную сумму на другой депозит или иначе распорядиться ей в безналичной форме) Банк не отвечает за подлинность документов, представленных покупателем или продавцом недвижимости. Выдав деньги из ячейки на основании поддельных бумаг, он  не будет компенсировать убытки пострадавшей стороне.
В ячейку можно заложить любую денежную сумму, в том числе отличающуюся от той, что указана в договоре. Это достоинство для тех, кто желает уйти от налогообложения. Хотя в определенных ситуациях оно может превратиться в существенный минус
При необходимости и согласии сторон договор аренды ячейки можно продлить

Основные ошибки сторон

Предостеречь покупателей и продавцов недвижимости от всех возможных ошибок не получится ни у одного юриста. Однако знать о распространенных «подводных камнях» сделок с использованием хранилища банка, оборачивающихся большими проблемами для простодушных граждан, нужно.

Один из наиболее популярных «камней» стороны подкладывают себе сами. Пользуясь непрозрачностью реальной суммы, закладываемой в ячейку, покупатель и продавец нередко указывают в договоре меньшую сумму, чем передается на самом деле.

Обычно это выгодно продавцу, который таким способом может либо вовсе избежать уплаты НДФЛ, либо значительно сократить размер налога.

Иногда это выгодно и покупателю, например, когда квартира приобретается на теневые доходы, сокрытые от государства.

Но подобная хитрость может превратиться в финансовые потери. При любой нечистоплотности одной из сторон или сотрудников банка (если она будет доказана) пострадавший гражданин сможет заявить в споре только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Внимание! Даже свидетельские показания суд не сочтет более убедительными, чем документ с четко обозначенной ценой сделки.

Распространенной ошибкой, совершаемой продавцами, является их излишняя доверчивость в момент помещения денег в сейф. Они не должны допускать ситуацию, когда покупатель один на один остается с вносимой суммой после того, как деньги были пересчитаны сотрудником банка.

Продавцу недвижимости необходимо внимательно следить за действиями контрагента, сопровождать его на пути к хранилищу и обязательно присутствовать при закладывании денег в индивидуальный сейф на хранение. Еще надежнее – сделать это самостоятельно. Иначе он рискует достать из ячейки совсем не ту сумму, на которую рассчитывал в соответствии с договором.

Покупателю квартиры нужно обязательно получить от продавца написанную от руки расписку, подтверждающую получение им всей денежной суммы. Пренебрегая этим правилом, он рискует стать участником судебного спора, в котором продавец будет доказывать, что с ним рассчитались не полностью или не заплатили вовсе.

Важно! В расписке продавец должен указать свое ФИО и паспортные реквизиты, а также сообщить, за что он получил обозначенную сумму денег.

Какие еще ошибки часто совершают продавцы и покупатели квартир, рассказывает видео-консультация юриста:

Порядок расторжения договора

Основания и процедура расторжения договора купли-продажи с использованием банковского хранилища:

  • либо прописываются сторонами в самом документе;
  • либо устанавливаются правилами Гражданского кодекса (по умолчанию или специальному пункту, внесенному в договор).

Договор может быть расторгнут:

  • по взаимному согласию сторон;
  • по инициативе одной из сторон (в случае нарушения контрагентом существенных условий соглашения);
  • в судебном порядке.

Если стороны обходятся без судебного разбирательства, то они подписывают дополнительное соглашение, в котором заявляют о расторжении договора с определенной даты. В случае, когда изначальный договор был нотариально заверен, допсоглашение тоже удостоверяется нотариусом.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи является основанием для выдачи покупателю денег, хранящихся в сейфе банка.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/kvartiry-bankovskuyu-yacheika/

Скачать образец договора купли-продажи через банковскую ячейку

Договор купли продажи банковская ячейка образец

Договор купли-продажи через банковскую ячейку – образец данного документа можно скачать по ссылке в конце статьи.

Передача денег по сделке через ячейку в банке позволяет перестать беспокоиться о том, что покупатель недвижимости обманет продавца, и что после регистрации права собственности в Росреестре, денежные средства не будут переданы в полном объеме.

Подробнее о порядке расчетов при приобретении недвижимости с привлечением банка, расскажем далее. Кроме того, расскажем, как составлять договор купли-продажи с условием о передаче денег через ячейку.

Порядок расчетов по договору купли-продажи

Порядок расчетов между продавцом и покупателем оговорен в ст. 486 ГК РФ. Данная норма предусматривает, что расчет может быть осуществлен в разные моменты времени, а именно:

  1. Во время приема-передачи вещи.
  2. До того, как вещь передана, в силу требований ст. 487 ГК РФ.
  3. После передачи вещи, в силу требований ст. 488 ГК РФ.

По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 486 ГК РФ покупатель оплачивает вещь в полном объеме, если иной порядок не закреплен в договоре. В свою очередь, иной порядок может определять возможность рассрочки, либо отсрочки платежа.

Разумеется, для обоих сторон сделки наиболее выгодно и безопасно одновременно выполнить свои обязательства. Это предполагает одновременную передачи вещи покупателю и денег продавцу.

Особенности расчетов по договору купли-продажи недвижимости

Однако не все так просто, поскольку в силу требований ст. 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя исключительно после регистрации перехода прав в Росреестре и внесения данных в ЕГРН.

Таким образом сделка является двухэтапной:

  1. На первом этапе заключается договор купли-продажи.
  2. На втором этапе переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Процесс регистрации занимает определенное количество времени. В связи с этим может возникнуть ситуация, когда продавец получил деньги, но покупатель собственником недвижимости еще не стал, поскольку документы находятся на регистрации. При этом на ситуацию не влияет, передано имущество покупателю по акту приема-передачи, либо нет.

В связи с этим, расчет до завершения регистрации – весьма рискованное мероприятие для покупателя, поскольку продавец получает от следки все что хотел, а покупатель собственником имущества до завершения процедуры регистрации не становится. Регистрация же может по каким-то причинам сорваться.

Ждать момента передачи денег до завершения регистрации перехода права собственности тоже рискованно, но уже для продавца, который после регистрации потеряет недвижимость (произойдет переход права собственности), и может не получить денежные средства (покупатель, получивший объект недвижимости, откажется платить).

С учетом того, что стороны могут не доверять друг другу, и стоимость недвижимости достаточно высока, необходимо искать выход из ситуации, и такой выход – использование банковской ячейки.

Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки, как выход из ситуации

Решить проблему можно путем привлечения третьей стороны в соглашении – банка. Деньги покупателя до перехода права собственности на недвижимость будут храниться в банке, и будут переданы продавцу только после того, как переход права собственности будет завершен, а сведения о новом собственнике появятся в ЕГРН.

https://www.youtube.com/watch?v=wfj3eSCVgPA

Во многих банках существует услуга аренды банковской ячейки. Еще их называют сейфовыми. Именно там можно оставить деньги на временное хранение. Для получения услуги потребуется заключить с банковской организацией договор купли-продажи через банковскую ячейку.

При выборе такого порядка взаиморасчетов потребуется отразить его в договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Понадобится не только указать в соглашении, что расчет производится при посредничестве определенной кредитной организации, но и то, каким образом и в каком порядке денежные средства будут переданы в банковскую ячейку, как могут быть получены, с предъявлением каких документов от продавца.

Наиболее рациональным вариантом будет предварительно, в присутствии продавца и покупателя явиться в банк, где заключить договор банковской ячейки, проверить деньги на предмет подделки, пересчитать их, заложить их в ячейку.

Ключи от ячейки передаются одной из сторон сделки, как правило, продавцу, однако в договоре банковской ячейки оговаривается, что он не имеет права доступа к ней без предъявления в банк договора с отметкой о том, что регистрация перехода права собственности на недвижимость завершена. Если же по каким-то причинам сделка не была завершена, то денежные средства забирает покупатель.

Как заключить договор банковской ячейки при покупке квартиры?

Поскольку в правоотношения между покупателем недвижимости и продавцом вступает третья сторона – банк, то требуется заключить с ним договор банковской ячейки. Порядок заключения такого соглашения оговорен в ст. 922 ГК РФ.

По договору банк передает клиенту право поместить в ячейку денежные средства и изъять их. При этом банк обеспечивает сохранность имущества в ячейке.

Условиями, которые должны быть прописаны в договоре являются как предмет соглашения, так и его цена и срок.

При этом следует понимать, что банковские организации используют типовые формы договоров, в которые, как правило, не разрешают вносить изменения. Стороны могут лишь выбрать определенные условия.

Поскольку сделка с банком относительно хранения денежных средств в ячейках не является обязательной для заключения с физическими или юридическими лицами, банки вправе отказывать в ее заключении. Это означает, что далеко не все банки оказывают соответствующие услуги.

Скачать образец договора купли продажи с банковской ячейкой

***

Таким образом, для того, чтобы передача денежных средств по договору купли-продажи недвижимости была проведена без риска для участников соглашения, рекомендуется заключить с банковской организацией договор хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе. Необходимо отметить, что услуга является платной, однако позволяет упростить процедуру купли-продажи, избежать стрессовых ситуаций. Усложняет процесс то, что помимо договора купли-продажи недвижимости также придется заключить соглашение с банком.

Источник: https://zakoved.ru/dogovory/skachat-obrazets-dogovora-kupli-prodazhi-cherez-bankovskuyu-yachejku.html

Добавить комментарий