Какие риски при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры в строящемся доме: какие риски?

Какие риски при покупке квартиры в новостройке

Какие риски покупки квартиры в новостройке поджидают людей и как себя от них обезопасить? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в этой статье.

Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» готовы подобрать безрисковые новостройки в Сочи и помочь приобрести жилье при оптимальных материальных затратах. Наш многолетний опыт и безупречная репутация должны стать лучшими рекомендациями для вас.

Желающие приобрести недвижимость на этапе её возведения должны в полной мере оценить главные риски при покупке квартиры в новостройке на период 2017 год и далее.

Безусловно, такое решение предоставляет возможность максимально сэкономить и приобрести жилье с хорошей планировкой, новыми инженерными коммуникациями, эффективной теплоизоляцией.

Однако, риски при покупке квартиры в новостройке существенны, поэтому их важно рассматривать комплексно. В противном случае можно легко остаться и без денег, и без долгожданной собственной квартиры.

Перед покупкой квартиры в новостройке необходимо изучить законы, документы компании-застройщика, предлагаемый договор купли-продажи. Не будет лишним поинтересоваться количеством сданных объектов, их состоянием и репутацией самого застройщика.

Назад

Преимущества приобретения недвижимости в возводимом объекте

При покупке квартиры в новостройке следует понимать, что уровень цен в значительной степени определяется количеством рисков. Стадия возведения объекта является наиболее привлекательной с точки зрения оптимизации затрат.

Такие приобретения дают возможность сэкономить на приобретении жилья 25-30% в сравнении с аналогичной недвижимостью, которая уже введена в эксплуатацию.

Также неоспоримым преимуществом является тот факт, что большинство застройщиков разрешает вносить оплату частями.

Важным обстоятельством является рост стоимости недвижимости. Если за время возведения объекта это произойдёт, покупка квартиры в строящемся здании обеспечит дополнительную выгоду.

Чем ближе завершение строительства и введение в эксплуатацию объекта, тем меньше вероятность не получить жильё, но и ниже привлекательность предложений застройщиков. Конечно, можно приобретать и квартиры в полностью завершённой недвижимости. Однако, такие значительные траты могут позволить себе далеко не все.

Следует понимать, что приобретение квартиры в большинстве случаев предполагает и последующий ремонт, на который также нужны немалые средства.

Назад

Как не остаться без жилья и денег?

Юридическая безграмотность граждан и нечистоплотность компаний-застройщиков являются основными причинами высокой вероятности при покупке квартиры в доме на этапе строительства всё потерять.

Незнание законов и собственных прав приводит к тому, что граждане добровольно отдают собственные сбережения без получения гарантий с другой стороны.

Когда квартиры существуют только на бумаге, а договор заключен неправильно, доказать собственные права на недвижимость будет непросто даже в суде.

Мы рассмотрим все варианты, которые являются опасными для участников долевого строительства и могут стать причиной потери квартиры и денег.

Назад

Недобросовестный застройщик. Как себя защитить?

Прекращение строительных работ – самая частая разновидность рисков покупки желанных квартир в незавершённом объекте. Как правило, такая проблема случается вследствие следующих обстоятельств:

  • противоправные действия со стороны третьих лиц,
  • мошеннические действия застройщика,
  • объявление банкротства.

Чтобы исключить данный риск покупки квартиры в незавершённом объекте, необходимо тщательным образом проверить всю информацию, которая есть о застройщике. Первоначально это можно осуществить совершенно бесплатно и самостоятельно.

Помимо самой компании, в строку поисковика следует ввести фамилию генерального директора. Если окажется, что он ранее уже возглавлял фирму, объявившую банкротство, это должно насторожить.

Даже если никакого криминала обнаружено при самостоятельных поисках не будет, это ещё не повод, чтобы полностью расслабиться.

Перед тем, как стать долевым участником строительства, необходимо внимательно ознакомиться со всей документацией, которая оформляется перед его началом. К таким документам относятся:

  • договор приобретения либо долгосрочной аренды земли,
  • разрешение на возведение объекта определённого назначения,
  • утверждённая проектная документация.

Проблемой на данном этапе в большинстве случаев является незнание гражданами того, как должны выглядеть такие документы. Поэтому рационально обратиться за помощью к консультанту. Такие траты являются полностью оправданными.

Также можно добиться проверки надежности приобретения квартиры в доме на этапе строительства и бесплатным образом. Если солидные банки принимают участие в ипотечном кредитовании в будущем объекте недвижимости, это свидетельствует об их высоком уровне доверия к застройщику.

В определённой степени исключить риски, покупая квартиру в новостройке, можно, если ведущие риэлторские агентства принимают участие в продажах. Такие компании занимаются квартирами и другой недвижимостью много лет и тщательно берегут собственную репутацию. Поэтому они никогда не станут иметь дело с застройщиками, в которых не уверены.

Существуют и многие другие риски при покупке новостройки, поэтому все перечисленное выше – это только первый этап проверки.

Назад

Многократная продажа

Рассматривая для приобретения квартиры в новостройке на этапе их возведения, необходимо помнить о следующем. Истории известно множество случаев, когда у одной квартиры оказывалось несколько владельцев. Это может происходить в связи с мошенническими действиями и не только. Бывает, что несогласованность действий агентства недвижимости и застройщика приводят к подобным ситуациям.

Такие риски при покупке новостройки можно исключить благодаря закону ФЗ-214, принятому сравнительно недавно.

Покупатель при заключении такого договора обеспечивает стопроцентное право собственности и лишает мошенников возможностей для маневра.

Это происходит потому, что такая покупка квартиры в строящемся доме обязательно регистрируется в госоргане, при этом происходит проверка на наличие других собственников.

Если же продавец квартиры настаивает на подписании договора предварительного приобретения, это должно насторожить. Такая сделка не гарантирует покупателю на все 100% право на квартиру в новостройке.

Назад

Как получить именно ту жилплощадь, на которую рассчитывали?

Из рисков покупки квартиры в незаконченном объекте следует выделить и такую вероятность. Многие покупатели сталкивались с тем, что застройщик пытается предложить не ту квартиру, о которой изначально шла речь, либо несвоевременно сдать жилье. В сравнении с потерей квартиры и денег, это не такая трагедия, но все же достаточно серьёзная неприятность, также влекущая материальные потери.

Долгострой – одна из серьёзных проблем, которая сопровождает приобретение квартиры в строящемся доме. Затягивание сроков сдачи объектов свойственно многим застройщикам, но некоторые из них переходят все рамки, сдача квартиры в строящемся новом доме откладывается на три года и более. В данном случае работы не останавливаются, но и никак не подходят к завершению.

Такие особенности покупки квартиры в строящемся доме приводят к тому, что покупатель вынужден арендовать жилье намного дольше запланированного срока.

Вместо того, чтобы уже давно жить в собственной квартире, он несёт дополнительные расходы, которые являются весьма существенными. Никто дольщикам потерянные средства не возвращает.

Получается, что вся выгода от приобретения квартиры в строящемся доме полностью нивелируется.

Покупателю квартиры в строящемся доме в данной ситуации защитить собственные интересы довольно сложно. Только грамотно составленный договор позволит это сделать. Поэтому консультация опытного юриста – это оправданная статья расходов.

Назад

Низкое качество недвижимости

Бывает, что покупатели квартиры в строящемся доме обнаруживают, что после завершения возведения объекта их долгожданное жильё очень сильно отличается по качеству в худшую сторону от обещанного. В большинстве случаев недобросовестные застройщики пытаются экономить на следующем:

  • инженерные коммуникации в квартире,
  • качество проводки,
  • отопительное оборудование в квартире,
  • насосное оборудование, вследствие чего напор воды на верхних этажах оставляет желать во множестве многоэтажек лучшего.

Зачастую, когда подписывается акт передачи, покупатели квартиры в строящемся доме не знают всех особенностей своего жилья. Далеко не все можно проверить сразу.

Например, об уровне отопления квартиры до наступления холодов узнать невозможно. От рисков покупки поможет защитить предусмотрение в договоре гарантийного периода.

При покупке новостройки важно получить определённое время, в течение которого можно будет обследовать квартиру и предъявить претензии по недоработкам.

Если же обнаружены такие существенные дефекты, как низкое качество остекления, кривизна стен, неработающие лифты и аналогичные, официально принимать квартиру следует и вовсе отказаться.

Покупка недостроенной квартиры, которая была осуществлена в 2017 году и ранее, начиная с 2004 года, защищена законом ФЗ-214. При покупке новых квартир дольщики получили надёжную защиту. При правильно заключённом договоре покупка квартиры в строящемся доме является безопасной сделкой. При грамотном подходе риски покупки исключены.

Назад

Источник: https://arch-sochi.ru/2017/11/pokupka-kvartiryi-v-stroyashhemsya-dome-riski/

Какие Риски При Покупке Квартиры В Новостройке

Какие риски при покупке квартиры в новостройке

  1. Выбирать крупных застройщиков с многолетним опытом.
  2. Изучать бухгалтерскую отчетность застройщика (он обязан предоставить ее потенциальному дольщику). Деятельность не должна быть убыточной, баланс компании не должен быть перегружен кредитами и т.д.
  3. Застраховать свое вложение.

    Есть страховые компании, в которых можно застраховать покупку квартиры в новостройке от риска банкротства застройщика. Да, это стоит дополнительных расходов, но зато существенно снижает риски дольщика.

Как защитить себя от этого риска? Во-первых, при заключении первоначального договора проверить, чтобы в нем были отражены обязательства застройщика по устранению выявленного брака и сроки такого устранения.

Во-вторых, не подписывать акт приема-передачи квартиры, пока вы не убедитесь, что ее состояние вас на 100% устраивает. Если сразу нет возможности проверить что-либо (например, работу отопления – оно включится только в сезон) – обязательно укажите это в акте.

Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика

Если квартира покупается на основании договора цессии или соглашения долевого строительства, то после подписания необходимо зарегистрировать договор в Росреестре для возможности получить компенсацию в случае банкротства застройщика. Для этого вам понадобятся такие документы:

  • низкая цена. Эконометрические исследования показывают, что обычно цена квартиры в новостройке ниже на 10-30% по сравнению с рынком вторичного жилья, поэтому такую квартиру могут позволить себе люди, которые остро нуждаются в жилье;
  • инвестиционная привлекательность. Купить квартиру в новостройке у застройщика можно не только для проживания, но и для перепродажи. Дело в том, что после сдачи жилья в эксплуатацию стоимость квартиры увеличивается на 20-40%, поэтому рынок первичного жилья является хорошим объектом для инвестирования;
  • нет старых владельцев. При покупке жилья на вторичном рынке всегда существует риск, что у продавца есть родственник, который может оспорить сделку, что привет к расторжению договора и выселению покупателя. Рынок первичного жилья по понятным причинам лишен этого недостатка;
  • есть рассрочка. Обычно компания-застройщик с целью привлечения инвестиций продает квартиры в рассрочку. Рассрочка может подойти людям, которые хорошо зарабатывают, но не имеют больших сбережений;
  • отличное состояние инженерных коммуникаций. Многие квартиры в старых домах невыгодны тем, что они имеют ужасные инженерные коммуникации (электропроводка, канализация, водопровод и так далее). Новостройки лишены этого недостатка.

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры.

Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории.

Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений. А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю.

В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании.

Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

Один из рисков – купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании. Внимательно изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он уже реализовал, почитайте отзывы других покупателей жилья.

Обязательно проверьте документы, которые должны быть у застройщика к началу работ: разрешение на строительство объекта, договор покупки или долгосрочной аренды участка. Посмотрите, участвуют ли банки в проекте. Во-первых, банк может финансировать саму компанию. Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей.

Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.

Еще один риск – купить квартиру в доме, который построен на участке с сомнительным статусом. Проверяйте, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка: земля должна либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика.

Если договор аренды земли краткосрочный и заканчивается к моменту завершения строительства дома, это чревато тем, что вы не сможете оформить квартиру в собственность. Придется решать вопрос через суд. Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же.

Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.

ТОП-10 самых популярных ошибок покупателя квартиры в новостройке

Посмотрите разрешение на строительство и проектную декларацию жилого комплекса. Самая максимальная информация отражена в заключении экспертизы объекта.

Только то, что указано в документах появится на земельном участке. Остальное – лишь пустые обещания. Все указанные и другие документы обязательно должны присутствовать на официальном сайте застройщика.

Подробнее о документации в нашем материале.

Основная опасность – задержка ввода в эксплуатацию или риск банкротства застройщика. Поэтому так важно делать выбор в пользу надежного застройщика. И первый, и второй случай – это не конец света. В случае задержки вам по закону положена компенсация, а в случае банкротства дом может быть достроен другим застройщиком при помощи средств нового компенсационного фонда.

Какие риски при покупке новостройки

О необходимости здравого подхода к стоимости строящегося жилья знает, наверное, каждый разумный покупатель: если цены на него подозрительно низкие, это в любом случае должно насторожить.

Заниженная стоимость относительно рыночных показателей – это тревожный фактор при совершении сделки, так как всегда чем-то объясняется.

Это может быть либо отсутствие необходимых документов, либо наличие неработающих коммунальных сетей, предостерегают специалисты.

Покупка квартиры в новостройке – это, с одной стороны, безграничные возможности, а с другой – огромные риски, ведь надо оплачивать квадратные метры, которые есть пока только на бумаге.

В процессе строительства может произойти очень многое.

Рассмотрим несколько самых распространенных ошибок, которые необходимо избегать при совершении сделки: например, очень популярным стал обмен квартир на жилплощадь в новостройках.

Смотри не на цену квартиры, а на Застройщика

Как узнать, растет сейчас рынок или падает, или находится в состоянии стагнации? Можно почитать последние новости и аналитику рынка недвижимости, а можно просто посмотреть графики цен на квартиры. Вид этих графиков наглядно покажет, какой сейчас тренд на рынке.

Ошибка в том, что при покупке квартиры в строящемся доме, мало кто пытается оценить риски этой инвестиционной сделки. А зря! Тысячи обманутых дольщиков могут отрезвить любого, кто задумается над этим вопросом.

Низкая цена на квартиры, которых пока еще нет, как раз и призвана для того, чтобы отвлечь Покупателей от риска вложений в инвестиционный проект.

В финансовом мире это аксиома – чем выше риск инвестиционного проекта, тем ниже и привлекательней цена входа в него.

Совет 1: ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Сложно избавиться от стадного чувства, особенно, когда дело касается покупки квартиры в новостройке: если покупают — значит здесь все хорошо. Этим часто пользуются недобросовестные застройщики, завышая количество проданных квартир в доме и создавая видимость ажиотажного спроса. Проверить реальную ситуацию с продажами можно, обратившись к незаинтересованной стороне, например, риэлтору.

Самая древняя ошибка, которая лежит в сознании каждого из нас. Большинство людей при выборе района застройки предпочитают тот, в котором они живут в настоящий момент. С одной стороны, это вполне объяснимо: тут всё своё, знакомое.

Но при выборе жилья мы рекомендуем все же в первую очередь смотреть на параметры дома: технология и материалы строительства, тип отопления, удобство планировочных решений, благоустройство мест общего пользования и придомовой территории.

Вполне возможно, что переезд в новую и современную квартиру в другом районе принесет больше удовольствия, чем покупка заурядных метров в старом.

Рекомендуем прочесть:  Договор субаренды нежилого помещения это

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика

Если же застройщик не работает с этим законом, то квартирные риски покупателя взлетают в тысячу раз, поскольку тогда подписывается не договор ДУ, а договор другого характера, где покупатель выступает инвестором, партнером и т.д.

А инвестор и партнер – это не покупатель конкретной квартиры, это всего лишь вложение средств в строительство, которое непонятно чем закончится. В этом случае доказать, что была приобретена определенная квартира, будет фактически невозможно.

Застройщик может заключить с покупателем и ДДУ, но не зарегистрировать его в Росреестре, и тогда этот договор теряет силу. Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно!

Этот вид договора заключается уже на этапе, когда новый дом сдан, но права собственности на него еще не оформлены. Здесь договор ДДУ заключить уже нельзя, поскольку строительство завершено.

Но и простой договор купли-продажи тоже не подходит, поскольку нет сформированного объекта собственности. В предварительном договоре должны быть обозначены точные реквизиты квартиры, ее характеристики и окончательная стоимость.

Лучше всего, если будет указан период, в который стороны должны оформить основной договор. Но если этого нет, то застройщику дается один год. За это время он получает все кадастровые номера и адреса, оформляет квартиру как объект недвижимости.

Если по истечении года такого не происходит, то свидетельство о собственности необходимо будет требовать через суд.

Опасности новостройки или как купить квартиру в новом доме так, чтобы вас не обманули

Если покупатель (прождавший своей очереди несколько лет) настойчиво попросит вернуть деньги, организация перечислит ему вложенную сумму, которая успеет обесцениться. Впоследствии, доля просто перепродается другому клиенту по более высокой цене. В некоторых случаях деньги вообще не возвращаются.

Например, риелтерская контора экономит силы и время, принимая на себя хлопоты по оформлению документов, у застройщиков имеется широкий спектр предложений, подрядчики продают квартиры по низкой цене, сделки с муниципальными властями минимизируют потенциальные риски.

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

Какие риски при покупке квартиры в новостройке

​Рынок недвижимости представлен как вторичным, так и первичным жильем. Последние – это так называемые новостройки, которые с завидной регулярностью вырастают на городских окраинах и не только.

Их популярность растет по множеству вполне объективных причин: это жилье в новом доме, который по определению пока не имеет негативной ауры, является чистым в прямом смысле слова, и самое главное – квадратные метры реализуются по вполне приемлемой цене.

Стоимость квартиры в новостройке может быть намного дешевле среднерыночной, особенно на этапе начального строительства. Но не все так гладко, как кажется на первый взгляд.

Покупая квартиру в новостройке можно наткнуться на подводные камни, о существовании которых можно узнать слишком поздно. Заключая договор с застройщиком, следует быть предельно внимательным и обратить внимание на все нюансы такого приобретения.

Разнообразие договоров, заключаемых с застройщиком, имеют самые разные виды. Единственно надежными (насколько это возможно), являются:

  • договор долевого участия (ДДУ);
  • предварительный договор купли-продажи;

Все остальные несут большие риски.

Особенности договора долевого участия

Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.

Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.

Перед подписанием ДДУ следует тщательно изучить пункты:

  1. Точные данные квартиры, с поэтажным планом и расположением объекта.
  2. Окончательная стоимость объекта.
  3. Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
  4. Сроки передачи дольщику квартиры.

Если же застройщик не работает с этим законом, то квартирные риски покупателя взлетают в тысячу раз, поскольку тогда подписывается не договор ДУ, а договор другого характера, где покупатель выступает инвестором, партнером и т.д.

А инвестор и партнер – это не покупатель конкретной квартиры, это всего лишь вложение средств в строительство, которое непонятно чем закончится. В этом случае доказать, что была приобретена определенная квартира, будет фактически невозможно.

Застройщик может заключить с покупателем и ДДУ, но не зарегистрировать его в Росреестре, и тогда этот договор теряет силу. Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно!

Особенности предварительного договора, заключаемого при покупке жилья

Этот вид договора заключается уже на этапе, когда новый дом сдан, но права собственности на него еще не оформлены. Здесь договор ДДУ заключить уже нельзя, поскольку строительство завершено.

Но и простой договор купли-продажи тоже не подходит, поскольку нет сформированного объекта собственности. В предварительном договоре должны быть обозначены точные реквизиты квартиры, ее характеристики и окончательная стоимость.

Лучше всего, если будет указан период, в который стороны должны оформить основной договор. Но если этого нет, то застройщику дается один год. За это время он получает все кадастровые номера и адреса, оформляет квартиру как объект недвижимости.

Если по истечении года такого не происходит, то свидетельство о собственности необходимо будет требовать через суд.

Оплата квартиры по договору с застройщиком

Этому вопросу при покупке квартиры также необходимо уделить большое внимание. Просто так, без подтверждающих документов или с предоставлением сомнительных документов, типа письма или акта от должностного лица о приеме денежных средств, совершать оплату не стоит. Такая передача может уйти в никуда, вернуть деньги будет нереально, а в суде этот факт будет считаться спорным.

Гарантированной оплатой могут считаться:

  1. Безналичный расчет через банк.
  2. Наличная оплата в офисе застройщика, с выдачей кассового чека и квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Иные способы оплаты будут являться сомнительными.

Выбор застройщика при покупке квартиры в новом доме

Это очень важный момент при приобретении объекта недвижимости.

Мошенников везде хоть отбавляй, поэтому лучше всего выбирать строительную фирму, которая уже давно работает на рынке, ее директора и менеджеры выступают на телевидении и в газетах, ее кредиторами, страховщиками и партнерами являются известные крупные банки и фирмы.

К тому же, компания-застройщик обязана по просьбе потенциального покупателя предоставить ему копии всех учредительных документов для подтверждения ее деятельности. Финансовая состоятельность играет здесь не последнюю роль.

Приобретая квартиру у фирмы-застройщика на определенном этапе возведения дома, важно оценить динамику этого строительства. Соответствует ли оно стадии, которая была закреплена в плане, и если нет, то понять, насколько запаздывают сроки и т.п.

И еще один момент: застройщик должен обладать правами на объект, который передает покупателю.

Процесс передачи права собственности на квартиру застройщиком

Окончательное оформление квартиры в собственность – самый проблемный вопрос, который поднимается тогда, когда дом уже введен в эксплуатацию, но собственники не могут годами получить свидетельства о собственности, и вынуждены обращаться в судебные инстанции.

Это происходит потому, что процесс оформления собственности в новостройках проходит множество этапов и зависит от других компаний, которые участвовали в данном инвестиционном проекте.

Между ними может возникнуть спор по поводу взаиморасчетов, долгов и обязательств, который чаще всего приводит к судебному разбирательству.

В итоге, дом не может быть оформлен в собственность, пока споры не буду урегулированы.

Свои вопросы юристу по поводу покупки квартиры у застройщика вы можете бесплатно задать в форме ниже.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-zastrojshhika-podvodnye-kamni

Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика?

Какие риски при покупке квартиры в новостройке

В 2019 году одним из самых дешевых методов приобретения жилья является покупка квартиры в новостройке, поскольку стоимость таких квартир заметно ниже рыночного уровня. Однако, покупка жилья в новостройке сопряжена с определенными рисками, о которых нужно знать.

Но какие еще существуют преимущества покупки квартиры в новостройке помимо низкой цены? Как грамотно купить квартиру у застройщика без обмана? Как выглядит процедура покупки новостройки? Ниже вы узнаете ответы на эти вопросы.

Оформление покупки квартиры в новостройке

В общем случае порядок покупки новостройки выглядит так – заключение договора покупки, регистрация соглашения в Росреестре и регистрация прав собственности на квартиру по завершении строительства. Сам договор купли-продажи можно скачать у нас.

Чтобы заключить договор покупки, необходимо связаться с компанией-застройщиком. Следует понимать, что в случае новостройки нельзя заключить обыкновенный договор-купли продажи, поскольку этот контракт распространяется только на готовые объекты.

Чаще всего купить квартиру в новостройке правильно можно с помощью таких соглашений:

  • договор долевого строительства, с которым можно ознакомиться по ссылке. После заключения такого соглашения покупатель становится дольщиком. Данный договор является самым безопасным, поскольку участие в долевом строительстве в России регулируется с помощью достаточно жестких законов, которые защищают интересы дольщика. Если застройщик объявит банкротство, то строительство может быть продолжено с помощью участия в государственных программах по финансированию незавершенного жилья;
  • договор цессии, образец которого находится здесь. Такое соглашение фактически гарантирует покупателю не саму квартиру, а право требовать квартиру по завершении строительства. Договор цессии также защищается законом, а обманутый покупатель имеет право на компенсацию;
  • паевой договор. Данный способ подразумевает создание строительного кооператива, в который будущие жильцы вносят деньги, которые могут быть потрачены исключительно на строительство, а также на решение смежных проблем (установки коммуникаций, оформление документов на новостройку и так далее). Такие соглашения слабо регулируются государством, а в случае банкротства пайщики не имеют права на государственную компенсацию.

Для заключения какого-либо договора покупки жилья в новостройке обычно нужен только паспорт. В свою очередь будущий дольщик имеет право потребовать у застройщика документы на дом (разрешение на строительство, учредительные документы и так далее).

Если квартира покупается на основании договора цессии или соглашения долевого строительства, то после подписания необходимо зарегистрировать договор в Росреестре для возможности получить компенсацию в случае банкротства застройщика. Для этого вам понадобятся такие документы:

  • заявление о регистрации;
  • паспорт;
  • согласие супруга, которое заверено у нотариуса;
  • проектная документация на квартиру (ее обязан выдать застройщик по первому требованию дольщика);
  • квитанция об оплате госпошлины.

После сдачи квартиры в эксплуатацию дольщик обязан зарегистрировать права собственности, а сделать это можно также в отделении Росреестра с помощью таких документов:

  • заявление о регистрации имущественных прав;
  • договор с застройщиком;
  • паспорт;
  • акт приемки квартиры (убедитесь, что в нем стоит подпись застройщика). Скачать акт приема-передачи можно отсюда;
  • кадастровый паспорт и экспликация квартиры (можно получить в БТИ или у застройщика);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Преимущества покупки новостройки

Основным методом покупки квартиры на первичном рынке является приобретение жилья на этапе строительства. Еще одним хорошим методом являются ипотечные программы и покупка квартиры у дольщика в новостройке. Покупка готового жилья у застройщика на первичном рынке имеет массу преимуществ:

  • низкая цена. Эконометрические исследования показывают, что обычно цена квартиры в новостройке ниже на 10-30% по сравнению с рынком вторичного жилья, поэтому такую квартиру могут позволить себе люди, которые остро нуждаются в жилье;
  • инвестиционная привлекательность. Купить квартиру в новостройке у застройщика можно не только для проживания, но и для перепродажи. Дело в том, что после сдачи жилья в эксплуатацию стоимость квартиры увеличивается на 20-40%, поэтому рынок первичного жилья является хорошим объектом для инвестирования;
  • нет старых владельцев. При покупке жилья на вторичном рынке всегда существует риск, что у продавца есть родственник, который может оспорить сделку, что привет к расторжению договора и выселению покупателя. Рынок первичного жилья по понятным причинам лишен этого недостатка;
  • есть рассрочка. Обычно компания-застройщик с целью привлечения инвестиций продает квартиры в рассрочку. Рассрочка может подойти людям, которые хорошо зарабатывают, но не имеют больших сбережений;
  • отличное состояние инженерных коммуникаций. Многие квартиры в старых домах невыгодны тем, что они имеют ужасные инженерные коммуникации (электропроводка, канализация, водопровод и так далее). Новостройки лишены этого недостатка.

Риски при покупке квартиры в новостройке: обман и проблемы

Однако, приобретение квартиры в новостройке сопряжено с определенными рисками. Главным риском является то, что в случае покупки жилья на этапе строительства человек фактически получает не само жилье, а только лишь право требовать квартиру по окончании всех строительных работ. Существуют и некоторые другие проблемы:

  • банкротство застройщика. На практике широко встречаются ситуации, когда люди вкладывают деньги в жилье, но на определенном этапе оказывается, что застройщик не может продолжать строительство, поскольку у него закончились деньги. В таком случае дольщик может остаться без денег и без жилья. К счастью, сегодня на многие объекты строительства распространяются программы о государственном финансировании объектов незавершенного строительства в случае банкротства застройщика, однако процесс достройки может серьезно затянуться;
  • срыв сроков. В ряде случаев застройщик может переносить сроки сдачи объекта дольщикам. При этом дольщикам за каждый день просрочки полагается определенная компенсация, однако перенос может создать трудности людям, которые остро нуждаются в жилье;
  • невозможность оценить внешний вид квартиры до ее сдачи в эксплуатацию. Исследования показывают, что достаточно часто при сдаче квартиры дольщикам оказывается, что квартира не соответствует своему проектному плану. Основные проблемы – неверное расположение комнат, несоответствие площади, другое расположение дверей и так далее.

Как купить новостройку и не быть обманутым: советы и рекомендации

При выборе жилья в 2019 году необходимо придерживаться специальных рекомендаций, которые заметно снижают вероятность быть обманутым и позволяют безопасно купить квартиру в новостройке. Покупка квартиры в новостройке должна осуществляться с учетом следующих советов:

  • ценовая политика. В среднем цена квартиры в строящейся новостройке на 10-20% ниже, чем стоимость в аналогичной по качеству квартиры, которая продается на вторичном рынке. Если вы встретили квартиру, которая продается по гораздо меньшей цене, то это повод насторожиться. Такую квартиру покупать не рекомендуется, поскольку существует вероятность того, что застройщик мошенник или потенциальный банкрот;
  • расположение и история фирмы. Посетите строящийся объект и попросите сообщить вам адрес главного офиса. Посетите его и убедитесь, что офис действительно существует. Если вам сообщат, что офис расположен в другом городе, то попросите сообщить вам адрес филиала, который расположен в вашем городе. Если окажется, что в вашем городе нет филиала, то от покупки квартиры нужно отказаться. Также имеет смысл изучить историю компании, и, если компания существует достаточно долго, то это хороший знак;
  • сведения об инвесторах. По закону застройщик должен сообщить имена всех основных инвесторов, которые вложили деньги в объект. Нормальной признается ситуация, когда в дом вкладываются различные люди и компании. Также неплохой является ситуация, когда главным инвестором является сама строительная компания. Если же во время проверки сведений об инвесторах окажется, что инвестиционных проектов очень много, но все они зарегистрированы на одно лицо, то существует большая вероятность того, что строительный проект является мошенническим;
  • проверка документов. По первому требованию дольщика строительная компания должна предоставить следующие документы на объект строительства – договор покупки или аренды участка, разрешение на строительство, проектную документацию;
  • проверка правил сделки в договоре покупки квартиры. Также вы должны внимательно прочитать договор либо заказать юридическую экспертизу. Хорошим признается такой договор покупки – точно указано расположение квартиры, указана площадь с точностью до 1 квадратного метра, в деталях описана планировка, указаны сведения об ответственности застройщика в случае нарушения условий договора, прописаны форс-мажорные обстоятельства, указан порядок оплаты. Также обратите внимание на участие третьих лиц – в хорошем договоре квартира не может быть отчуждена в пользу третьих лиц ни при каких обстоятельствах.

Минимизация расходов

Давайте узнаем, как купить квартиру в новостройке дешевле:

  • цена и время года. Самый большой спрос на квартиры летом, а самый низкий – зимой в канун праздников. Чтобы не потерять покупателя, многие застройщики проводят различные акции, поэтому покупка готовой квартиры у застройщика в зимние праздники является отличным способом сэкономить;
  • купить квартиру в строящемся доме на стадии котлована – еще один хороший метод сэкономить. В таком случае экономия может составлять порядка 10-20%. Однако этот метод является и самым опасным, поскольку строительство только начинается, а застройщик может в любой момент обанкротиться;
  • срочные продажи. Иногда бывают ситуации, когда застройщику нужны дополнительные инвестиции, поэтому он продает квартиры по скидке с пометкой «срочно».

Обратите внимание, что в любом случае максимальная экономия должна составлять не более 20%. Если вы встретите жилье по более низкой цене, то есть большая вероятность того, что застройщик является мошенником.

Заключение

Теперь вы знаете о том, как лучше всего купить квартиру в новостройке и какие существуют подводные камни. Подведем итоги.

Новостройки являются хорошей альтернативой рынку вторичного жилья, поскольку квартиры в новостройках стоят заметно дешевле. Однако, нужно помнить, что у первичного рынка жилья есть и определенные риски – вероятность банкротства застройщика, срыв сроков сдачи, несоответствие реальной квартиры плану.

Чтобы купить новую квартиру в строящемся доме, нужно заключить с застройщиком договор долевого строительства, соглашение цессии или паевой договор.

Чтобы не оказаться обманутым, нужно придерживаться следующих рекомендаций – проверьте инвесторов застройщика на юридическую чистоту, убедитесь, что у застройщика есть все документы для законного строительства и не покупайте слишком дешевые квартиры.

Источник: https://room46.ru/kak-pravilno-kupit-kvartiru-v-novostrojke/

Какие риски при покупке новостройки?

Какие риски при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке – это, с одной стороны, безграничные возможности, а с другой – огромные риски, ведь надо оплачивать квадратные метры, которые есть пока только на бумаге.

В процессе строительства может произойти очень многое.

Рассмотрим несколько самых распространенных ошибок, которые необходимо избегать при совершении сделки: например, очень популярным стал обмен квартир на жилплощадь в новостройках.

Долгострой

Очень много покупателей квадратных метров сталкивались со случаями попадания на долгострой на начальной стадии, когда название коттеджного поселка или красивый план застройки существовал только на бумаге. Риэлторы предостерегают от такого бездумного и недальновидного шага, несмотря на то, что именно в этот период приобретение выгоднее.

Наверняка многие помнят нашумевший судебный процесс по делу руководителя одной из строительных компаний Благовещенска Союз МЖК России, состоявшийся несколько лет назад.

Он умудрился продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, «наварив» при этом «лишние» четыре миллиона рублей. Аналогичный судебный процесс проходил также над бывшим руководителем ООО «Амурбизнесстрой». Он сумел «заработать» таким образом больше 30 миллионов рублей.

Несмотря на то, что его осудили, вкладчикам их деньги никто так и не вернул. И этот список можно продолжить.

Поэтому, идеальным вариантом, конечно, было бы дождаться, как минимум, заливки фундамента: если строительная компания вложила финансы в этот затратный этап постройки, то существенная часть рисков отпадет.

Чтобы не иметь рисков при покупке новостройки и иметь хоть какие-то гарантии своей безопасности в «долгоиграющем» строительстве, желательно приезжать на строительную площадку своего будущего жилья несколько раз за месяц. Вы сможете проследить за ходом работ, динамикой строительного процесса.

Вкладывать деньги в недвижимость разумнее всего на финишной стадии строительства, когда размежёваны участки, проложены все коммуникации. Приобретение жилья на начальном этапе при относительно невысокой доле риска воззможно только в том случае, когда продавцом выступает крупная и надежная компания.

По статистике, в январе 2014 года только в одной Москве насчитывалось больше пяти тысяч обманутых дольщиков.

Обман относительно качества строительства

Немаловажным аспектом в приобретении жилья в новом доме является его качество и безопасность для жизни. Долгожданное новоселье может омрачиться неряшливостью и недобросовестностью строителей. Застройщики очень часто допускают нарушения СНиПов, ГОСТов и прочих нормативных документов.

проблема в том, что желая заработать как можно больше и быстрее, строительные компании хотят обойтись минимальными вложениями.

Зачастую нанимается  персонал, который практически не знает о том, что такое строительные нормы, без должного опыта в строительстве,   не имеющий соответствующей профессиональной подготовки, закупаются стройматериалы плохого качества.

В результате может случиться, что штукатурка осыпается, скрипят двери, в окнах сквозные щели, унитазы шатаются, трубы текут… Вот примерный неполный список претензий возмущенных собственников новых квартир относительно недоделок.

Бывали даже случаи, когда в отдельных квартирах с потолка в прямом смысле падали куски бетона, что ставило под угрозу жизнь новоселов. Сотрудники общества защиты потребителей получают буквально поток жалоб на строительные компании, который не имеет тенденции к истощению.

Обман относительно стоимости строительства

О необходимости здравого подхода к стоимости строящегося жилья знает, наверное,  каждый разумный покупатель: если цены на него подозрительно низкие, это в любом случае должно насторожить.

Заниженная стоимость относительно рыночных показателей – это тревожный фактор при совершении сделки, так как всегда чем-то объясняется.

Это может быть либо отсутствие необходимых документов,  либо наличие неработающих коммунальных сетей, предостерегают специалисты.

Жить в доме, не сданном в эксплуатацию, практически невозможно, хоть некоторые и пытаются это проделывать.

Бремя ипотеки

Обратите внимание, что как только появляется доступ к ипотеке, про низкие цены можно уже забыть, зато вы точно будете знать, через какой период времени получите свое жилье.

Уже давно было обещано, что ипотечная ставка снизится, а данным видом кредитования сможет воспользоваться большее количество людей. Но, многие эксперты уверены, что это произойдет далеко не скоро.

Основной характеристикой покупателя жилья экономного класса, несомненно, является его финансовое положение. По некоторым данным , от 45% до 80% людей в России, которые хотят купить недорогое жилье, обрекают себя на ипотечную “кабалу”, так как он ложится на их плечи тяжелым бременем, существенно ухудшая уровень их жизни.

Риск возможного разрушения новостройки, как следствие использования  некачественных материалов

Некоторые застройщики и сегодня, к сожалению, ухитряются строить дома без соответствующего разрешения или же, нарушая проектную документацию. Такое халатное отношение может поставить под угрозу жизнь и здоровье собственников приобретаемых квартир: конструкция такого здания может оказаться недостаточно надежной, а материалы стен, полов и потолков — вредными для организма.

Риск получить серьезные проблемы со здоровьем из-за низкого качества  стройматериалов в новостройке

Приведем такой пример. Несколько лет назад журналистка одного из телеканалов взяла пробы бетона из разных новостроек: от самых дешевых категорий до самых дорогих и элитных.  Оказалось, что  в одной из современных дешевых серий новостроек содержание фенола в бетоне превышает норму в 24,4 раза, а в одной из дорогих – в 11 раз!.

В соответствии с нормами по ГОСТ, бетон должен сохнуть и затвердевать 28 календарных дней. Но зачастую в процессе возведения дома строители добавляют массу опасных для жизни и вредных добавок для того, чтобы ускорить время его высыхания.

Уже через час или два бетон с такими добавками затвердевает! Запомните, чем быстрее возводится дом, тем он опаснее может оказаться впоследствии.

Пожарная безопасность

Пожарная безопасность при постройке домов должна соблюдаться относительно требований соответствующих положений СНиП и «Правил пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ».

К сожалению, не все застройщики следуют этим правилам неукоснительно. В некоторых новых и не очень новых многоквартирных домах проверку сотрудников МЧС ждут со страхом.

После нее ТСЖ может заплатить крупный штраф из-за того, что отсутствует автоматическая пожарная сигнализация, к примеру или не выполняются другие обязательные требования.

Ведь расходы на монтаж систем могут составлять около полумиллиона рублей.

Безопасность других инженерных систем

Обратите внимание, что в новом доме должно присутствовать теплоснабжение, канализация, водопровод, бесперебойное электроснабжение. Будьте готовы к тому, что покупая жилье в новостройке, вам придется столкнуться с незаконченными работами по пусконаладке всех инженерных систем дома. Особенно это грозит тем, кто получил ключи от заветной квартиры в летний период.

  • Первая подача тепла в систему почти всегда достаточно болезненна.
  • Лифтовое оборудование тоже любит «обкататься».
  • Немного лучше с системами  вентиляции и водоснабжения. Но проблем поначалу тоже немало.

Учитывая все опасности и риски при покупке квартиры в новостройке сделайте правильные выводы и решайте, покупка какого жилья будет наиболее целесообразней и выгодней именно для Вас. Не забывайте, что при всех сложностях, Вы, приобретая все же новое жилье, становитесь собственником более ликвидного актива, чем в случае со вторичным. 

На что обратить внимание в новой квартире.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/kakie-riski-pri-pokupke-novostrojjki/

Добавить комментарий