Стороны договор найма

Договор найма

Стороны договор найма

kotfagot 15 мая 2015 17:21

            При сдаче квартиры, помещения, транспорта в аренду обязательно должна составляться бумага, регламентирующая отношения между сдающей и снимающей сторонами. Чаще всего такой документ носит название «договор аренды», что в ряде случаев является ошибкой. Когда в качестве снимающей стороны выступает физическое лицо, должен заключаться договор найма.

            Такая разница в терминах – не простой формализм. Если между сторонами возникнут споры, которые решить возможно будет только через иск, суд признает недействительным договор с физическим лицом, где фигурируют термины «арендодатель» и «арендатор».

Какие блоки включает в себя договор найма?

            В плане структуры договор найма незначительно отличается от договора аренды. Есть следующие блоки:

  1. Предмет договора. Здесь указывается, что именно снимается – дом, квартира, бизнес. Если предметом выступает жилье, должен быть указан точный адрес. К слову, предметом договора не может являться неприватизированная квартира – по закону она и так снимается у государства.
  1. Наниматель и наймодатель. В договоре должны фигурировать ФИО и паспортные данные сторон сделки. Важное дополнение: сдавать жилье может только владелец или доверенное лицо (его статус должен подтвердить нотариальный документ) – в противном случае сделка недействительна.
  1. Сроки действия. Законодательство не признает договора найма, заключенные на неопределенный срок – максимум 5 лет. По завершении срока действия договор пролонгируется на тот же срок, если стороны не заявили о желании прекратить сотрудничество.
  1. Стоимость найма. Лучше указывать реальную стоимость, так как закон сурово относится к тем наймодателям, кто пытается скрыть свои доходы ради минимизации налогов.
  1. Оплата услуг. Решить этот спорный вопрос (кто платит за свет и интернет в офисе) следует до заключения договора, а не после.
  1. Лица, которые могут проживать на жилплощади. Этот блок актуален при найме жилья. Указывать членов семьи в договоре не обязательно (они имеют право проживать без условий), а вот, например, если квартиру снимают две студентки, это должно быть зафиксировано. Нарушение условия может быть использовано как основание для досрочного расторжения договора.
  1. Ревизия. Ревизия, то есть перечень имущества, которое передается снимающей стороне в пользование вместе с основным предметом сделки, лучше вынести в приложение.

Общие черты и различия договоров найма и аренды

Помимо формулировок договора отличаются и следующими аспектами:

  • Наймодатель лично видит, кому сдает объект, тогда как арендодатель может и не знать, кто будет пользоваться снятым имуществом.
  • Договор аренды может быть бессрочным, тогда как договора найма – нет.
  • Договор найма (краткосрочный) может быть устным, а договор аренды – исключительно письменный.
  • Договор аренды более «безопасен» для сдающей стороны: если снимает физическое лицо, существует риск, что наниматель скроется, оставив после себя неоплаченные долги. Сотруднику фирмы это по понятным причинам сделать куда сложнее, да и спрос будет не с работника, а с компании.

У договоров есть и общие черты:

  • Ни тот, ни другой не требуют заверения у нотариуса для того, чтобы считаться действительными.
  • Оба договора заключаются в двух экземплярах, а если существует посредник (риелтор, брокер) – то в трех.
  • Договора аренды и найма не дают снимающей стороне права начинать пользоваться имуществом, а только регулируют условия сделки. Право пользования возникает у нанимателя (арендатора) после подписания передаточного акта.

Что включает в себя акт приема-передачи?

Этот простой документ подписывается непосредственно перед началом пользования объектом найма (например, перед вручением ключей от квартиры или гаража).

Его особенность заключается в том, что в тексте должны фигурировать все недостатки, выявленные нанимателем после тщательного осмотра объекта – другой возможности что-то исправить у него не будет.

Для наймодателя это способ обезопасить себя от порчи нанимателем имущества – например, если стекло оказалось разбитым после того, как наниматель подписал акт, все расходы по установке нового ложатся на плечи снимающей стороны (разумеется, если будет доказана ее вина).

Передаточный акт содержит такие пункты, как:

  • Информация о сторонах (с паспортными данными).
  • Описание дефектов, выявленных нанимателем.
  • Общие сведения об объекте найма (например, если речь идет о квартире – количество комнат).

Маленькие хитрости договоров найма

Можно, конечно, скачать типовую форму договора в интернете, однако, если подойти к составлению договора найма более ответственно, рисков остаться «у разбитого корыта» по итогам сделки будет меньше. Например, для наймодателя существуют такие рекомендации:

  • Включить в договор пункт о невозможности передачи имущества в субаренду (то есть вторичную сдачу наниматем). Большинство наймодателей не подозревает, что закон ничего не имеет против такой сделки.
  • Включить в договор пункт о материальной ответственности за порчу имущества. Это лучший способ заставить нанимателя аккуратно обращаться с мебелью, например. Кроме того, следует предусмотреть материальную ответственность и за несвоевременные выплаты.

Нанимателю же рекомендуется:

  • Отмечать, что сдающая сторона должна устранять возникшие неудобства (например, если разбито окно). Естественно, речь идет лишь о тех неудобствах, в которых нет вины нанимателя.
  • Регулировать максимально возможное посещение жилья хозяином в месяц. Это позволит избежать дискомфорта из-за постоянного навязчивого контроля.

Должен ли наймодатель платить налоги?

Сдача имущества в наем также должна сопровождаться выплатой налогов наймодателем. Величина налога зависит того, физическим или юридическим лицом является наймодатель.

Для первых установлен налог в 13%, для вторых – всего в 6%. Однако индивидуальным предпринимателям не стоит спешить радоваться: они также должны делать отчисления в пенсионный и страховой фонды.

Тяжелее всего приходится нерезидентам: с них государство требует целых 30%.

Если наймодатель халатно относится к выплате налогов, ему грозит штраф в 20% от невыплаченной суммы (плюс к самой сумме). Штраф может быть увеличен до 40%, если будет доказано, что наймодатель причинил ущерб государству по злому умыслу, а не по банальной неосведомленности.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/8635-dogovor-nayma

Договор найма жилого помещения, образец, правовые положения

Стороны договор найма

В каких ситуациях использовать договор аренды, а в каких – найма? Каковы правовые положения сторон по этим договорам? Нужно ли их регистрировать и заверять у нотариуса? Обо всем этом, а также образец договора найма жилого помещения в этой статье.

*  *  *  *  *

Согласно ГК РФ, договор аренды (найма) это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное пользование.

В каких ситуациях использовать договор аренды, а в каких – найма?

Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров не приходится, так как его тип определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон (юридическое или физическое лицо снимает объект).

Если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу, то единственная возможность, предусмотренная законодательством – это использовать договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). А в случае, если квартира сдается гражданину (физическому лицу), то заключается договор найма.

Правовые положения сторон

В договоре найма права нанимателя, как “слабой стороны”, законодательством защищены особо. Условием расторжения договора нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение наймодателя, и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя.

А по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке, и только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такими основаниями могут быть:

– неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок;

– если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению;

– либо систематически нарушают права и интересы соседей;

– либо наниматель (или другими гражданами, за действия которых он отвечает) разрушает или портит жилое помещение.

Совет:

Чтобы избежать проблем с выселением недобросовестных нанимателей и судебных тяжб, наймодателям рекомендуется заключать договор найма сроком на 1 месяц, даже если вы собираетесь сдавать жилое помещение этому квартиранту несколько лет. И каждый месяц его перезаключать.

Это связано с тем, что для выселения недобросовестного нанимателя, при окончании договора найма, вам нужно будет всего лишь сменить замки в присутствии участкового милиционера.

Однако, если у нанимателя будет на руках действующий (не окончившийся по срокам) договор найма, по которому он может проживать на вашей жилплощади, то участковый, в случае отказа нанимателя добровольно освободить жилое помещение, лишь посоветует вам обратиться в суд.

Нужно ли регистрировать договор?

По заключению экспертов службы Правового консалтинга ГАРАНТ, согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.

131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Ни один из этих нормативных актов не содержит требования о государственной регистрации договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения является самостоятельным видом договора (глава 35 ГК РФ), а не разновидностью договора аренды (глава 34 ГК РФ). Поэтому содержащиеся в законодательстве нормы о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не распространяются на договор найма жилого помещения.

Таким образом, договор найма НЕ подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен.

Если же жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более.

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Нотариальное его удостоверение необязательно.

Договор найма жилого помещения

от ___/_________________20__г.                                 город _______________

Мы, Нижеподписавшиеся: ________________________________________________________ именуемый (ая) в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и __________________________________________________________ именуемый (ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили Договор о нижеследующем.

1. Предмет настоящего договора

1.1. «Наймодатель» обязуется предоставить «Нанимателю» жилое помещение, а «Наниматель» принимает за плату во временное пользование и проживание жилое помещение ( квартиру, комнату, комнату, дом.) расположенное по адресу: г.__________________________________________________

1.2. «Наймодатель» сдаёт помещение на основании права собственности.

1.3. Совместно с «Нанимателем» в квартире будут проживать в течение срока найма: ______________________________________________________________________________________ 

1.4. Срок найма устанавливается с « _____ » ________________ 20__ г. по « _____ » __________________ 20__г.

1.5. Настоящий договор может быть пролонгирован по соглашению сторон.

2.1 «Наймодатель обязуется:

–  Обеспечить свободный доступ «Нанимателю» в помещение;

– Предоставить в пользование «Нанимателю» своё имущество, находящееся в данном жилом помещении, в состоянии соответствующем его назначению.

– Посещать помещение не более одного раза в месяц, с уведомлением «Нанимателя»; а так же имеет право находиться в помещении без согласования с «Нанимателем» для устранения аварий, возникших при отсутствии «Нанимателя», во избежание нанесения ущерба вышеуказанному помещению и помещениям, находящихся по соседству.

2.2. «Наниматель» обязуется:

– Своевременно вносить арендную плату и оплачивать иные платежи, предусмотренные п.3.

– Использовать помещение, только по назначению, указанному в пункте 1.1. (в целях проживания). Не сдавать помещение в поднаем и не передавать права пользования третьим лицам;

– При изменении состава или количества проживающих лиц, предварительно поставить в известность «Наймодателя» и согласовать с ним изменения.

– При освобождении данного помещения, передать его, и имущество находящееся в данном помещении Наймодателю» в состоянии не худшем, чем при подписании данного Договора, с учётом его естественного износа.

– Возместить материальный ущерб, нанесённый имуществу или помещению по своей вине или небрежности, либо вине или небрежности проживающих с ним лиц, либо гостей.

– Соблюдать правила пожарной безопасности, правила общежития в доме, не нарушать покой соседей. – Не менять замки (личинки замков), без разрешения «Наймодателя».

– Позволить осуществлять показы помещения «Наймодателем» за 10 дней до предполагаемой даты его освобождения. «Нанимателем» , в зависимости от надобности «Наймодателя», но по предварительному согласованию времени показа.

– Не заводить домашних животных без согласия «Наймодателя».

– Не производить перепланировок и переоборудования нанимаемого помещения без письменного разрешения «Наймодателя».

3. Платежи и расчеты

3.1. Согласно договоренности, плата за пользование помещением составляет

_______ /________________ ______________________________рублей в месяц.

3.2. Оплату за коммунальные услуги по договоренности производит ___________________________ 

3.3. «Наниматель» производит оплату за время проживания за электроэнергию, водоснабжение, газоснабжение (нужное подчеркнуть) по электросчетчику, счетчику холодной воды, счетчику горячей воды, газосчетчику (нужное подчеркнуть)

3.4. Абонентскую плату за телефон производит ______________________

3.5. Плату за междугородние переговоры производит «Наниматель».

3.6. Исчисление арендной платы производится с “_____”_________________ 20___г.

3.7. Платежи производятся «Нанимателем» путем предоплаты за ______месяц(а) вперед, наличными рублями, путем передачи их «Наймодателю» при личной встрече «Нанимателя» с «Наймодателем» или их представителями;

3.8 Оплата производится «Нанимателем» не позднее _______(_____________________) числа месяца.

3.9. На момент подписания настоящего Договора, «Наниматель» передал «Наймодателю» сумму в размере_____________(___________________________________________) рублей за пользование помещением, которая является оплатой за ____________ месяц / задатком (нужное подчеркнуть).

3.10. Показания счетчика электроэнергии на дату подписания договора: ________________ кВт

3.11. Показания счетчика холодной воды: ____________________

3.12. Показания счетчиков горячей воды: _______________________

3.13. Показания газосчетчиков: _________________________________

4. Ответственность сторон

– «Наниматель» подтверждает, что до подписания настоящего Договора осмотрел снимаемое им жилое помещение и не имеет претензий к его техническим характеристикам и санитарному состоянию. – Досрочное прекращение найма и расторжение данного Договора «Наймодателем» возможно в случаях нарушения «Нанимателем» своих обязательств по настоящему Договору.

– При досрочном прекращении найма и расторжении Договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты предполагаемого прекращения найма. При этом уплаченная «Нанимателем» вперед плата возвращается по договоренности.

– Стороны произвели взаимную проверку личных документов и документов, подтверждающих право распоряжаться данным помещением.

– «Наймодатель» подтверждает согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данным помещением, с условиями настоящего Договора, а так же, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом. 

–  При внесении задатка в качестве первоначального платежа, в случае отказа «Нанимателя» от найма и/или отсутствия оплаты за 1-й месяц найма до «_____»______________201__г.  включительно, задаток, переданный «Наймодателю» не возвращается, а договор считается расторгнутым.

– Стороны подтверждают, что ознакомлены со всеми условиями настоящего Договора, полностью согласны с ними и лично несут ответственность за их соблюдение.

– Все споры, возникающие в связи с настоящим договором, решаются путем переговоров и в соответствии с законодательством РФ.

– Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания

– Настоящий договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет равную юридическую силу.

5. Список имущества

__________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________

6. Дополнительные условия

__________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________

7. Подписи сторон

«НАЙМОДАТЕЛЬ»                                                    «НАНИМАТЕЛЬ»

Подпись:_________________                             Подпись: _____________________ Тел._____________________                             Тел. ________________________

Проживает: __________________________________________  

СКАЧАТЬ

Источник: http://arenda-022.ru/pages/dogovor

Договор найма квартиры: виды, нюансы оформления

Стороны договор найма

Жители России часто сталкиваются со множеством вопросов, связанных с недвижимостью. Самостоятельно разобраться в этой сфере проблематично, потому что любая сделка, касаемая недвижимости должна быть правильно оформлена в соответствии с действующим законодательством РФ.

Многие собственники жилой недвижимости задумываются о сдаче квартиры, пытаясь таким образом сэкономить на коммунальных затратах и получить доход. Для подтверждения и гарантии процедуры возникает необходимость в заключении договора, имеющего юридическую силу. Данный документ является не только гарантом, но и защитником сторон при возникновении рисков или дополнительных расходов.

Следует понимать, что найм или аренда жилого помещения – это коммерческая сделка, несущая в основе своей предоставление сторонним гражданам право владения на определенное время. Соглашение может касаться квартиры, комнаты или дома.

Временная передача жилого помещения в пользование сторонним лицам регулируется в России Гражданским кодексом РФ (гл. 35) и Жилищным кодексом (гл. 8).

Договор аренды или найма

Следует разграничивать договор аренды и договор найма квартиры. Это два разных документа, о чем объясняется в ГК РФ в ст. 671.

Если коротко, то с физическим лицом заключается договор найма, а с юридическим договор аренды. Если обеими сторонами являются организации, то взаимоотношения регулируются договором аренды.

По сути документы схожи между собой. Отличия имеются в составлении, оформлении, регистрации.

В кодексах также дано четкое разграничение между коммерческим и социальным наймом, где каждая сторона наделяется правами и обязанностями.

Главной обязанностью съемщика недвижимости является своевременная и регулярная оплата за пользование квадратными метрами.

Типовой договор составляется в стандартной форме.

Важно при этом грамотно прописать все пункты и учесть нововведения в Жилищном и Гражданском кодексах, на которых базируются взаимоотношения между собственником жилья и квартиросъемщиком.

Человек, не имеющий представления о деятельности юридической сферы неминуемо столкнется с проблемами при составлении документа.

А если брать во внимание, что некорректно составленный договор может иметь фатальные последствия, то прежде чем подписывать данный документ следует внимательно ознакомится с содержанием, а еще лучше обратиться за консультацией к специалисту.

Государственная регистрация договора

Договора бывают двух видов:

  • Краткосрочные с длительностью до 12 месяцев. Регистрация в государственных структурах и заверение нотариуса не потребуется. Несмотря на это они имеют полную юридическую силу.
  • Долгосрочные. Если договор заключается на срок 1 год и больше, то необходимо зафиксировать факт сделки. Для этого следует обратиться в течение одного месяца после подписания в Управление Росреестра одной из сторон. Присутствие обоих участников сделки не требуется. Для оформления регистрации нужно заплатить госпошлину, поэтому будет предусмотрительно прописать в договоре кто является плательщиком.

Не забудьте подготовить:

  • договор аренды жилого помещения оригинал и копия;
  • документ, подтверждающий личность;
  • документ о праве собственности на жилье.

Бывают случаи, когда договор заключается на недвижимость, находящуюся в долевой собственности. Тогда при регистрации сделки понадобиться добавить документ о согласии совладельцев.

Часто органы госструктуры требуют предъявить акт приема-передачи недвижимости.

Скачать (PDF, 210KB)

 Как только истек срок действия договора, владелец снова должен посетить Росреестр для подачи нового заявления.

Продление договора

Сделать это просто, достаточно желания участников продолжить процесс. По правилам, при краткосрочном договоре наймодатель должен за 3 месяца до окончания его срока действия письменно уведомить о своем решении либо продлить взаимоотношения на тех же условиях, либо изменить их, либо совсем прекратить. Причем отказ в продлении должен базироваться на обоснованных причинах.

Если наниматель письменно не предупредил другую сторону, значит договор продляется автоматически.

Нюансы при оформлении договора

Жилье, по которому оформляется договор аренды, должно иметь все рабочие коммуникации, а само помещение находится в хорошем состоянии.

Арендатор обязан главное вносить в срок необходимую оплату аренды, оговоренную в договоре. Не забывать о том, что он также может использовать недвижимость только по прямому назначению и поддерживать жилье в полученном виде.

Но, арендатор имеет и права. К примеру право субаренды. То есть он может временно передать право владения жильем третьим лицам. Причем если квартира сдается на срок до 6 месяцев, то нет надобности получать согласие собственника.

Конечно, при этом необходимо поставить его в известность.

И если он наложит запрет на эти действия, то имеет полное законодательное право, при условии, что количество новых проживающих и квадратные метры помещения будут нарушать определенные нормы.

С 2019 года изменились правила расторжения договора аренды недвижимости. Арендатор может в любое время расторгнуть договор аренды с предварительным уведомлением собственника.

А собственник имеет право расторгнуть взаимоотношения в случае:

  • аварийного состояния квартиры;
  • признании факта нецелевого использования жилья;
  • небрежного отношения к имуществу;
  • нарушение норм поведения и общения с соседями;
  • несвоевременная оплата за аренду.

Эти причины должны быть указаны при расторжении договора в целях избежания конфликтных ситуаций.

Договор социального найма

Особенность данного соглашения в том, что собственником квартиры выступает государственный либо муниципальный орган, у которого имеются полномочия распоряжаться этим имуществом. Наниматель по договору социального найма – только физическое лицо. Не допускается сдавать жилое помещение индивидуальным предпринимателям и организациям.

Договор социального найма заключается бессрочно. Права и обязанности сторон предусмотрены нормами Гражданского и Жилищного кодексов.

Договор коммерческого найма

Данный документ регулирует взаимоотношения между собственником и нанимателем. Отличие договора коммерческого найма в том, что нанимателем может быть не только физическое, но и юридическое лицо, индивидуальный предприниматель.

Часто такая форма договора заключается при аренде квартиры для своих сотрудников, находящихся в служебной командировке.

Не стоит пренебрегать вопросом о временной или постоянной регистрации в арендуемом жилье. Обговорить условия желательно на этапе переговоров.

Срок действия договора коммерческой аренды согласно ст.683 ГК РФ не должен превышать 5 лет.

Базовые права и обязанности для этого вида договора прописаны в главе 35 ГК РФ. Они могут быть расширены и дополнены, то есть содержание или условия договора найма могут изменяться. Всего их 3 группы:

  1. Существенные условия. Включают в себя указания, являющиеся обязательными согласно законодательству и при их отсутствии документ ничтожен. Единственным в договоре найма обязательным моментом является предмет сделки – квартира. Здесь прописываются все характеристики жилого помещения – адрес, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер и т.д.
  2. Дополнительные. К ним причислены те права и обязанности сторон, включая членов семьи, указанные в ГК РФ и ЖК РФ. Стороны могут воспользоваться условиями, представленными в законе, либо прописать свои. К примеру, по ГК РФ текущий ремонт обязан проводить наниматель, но можно включить условие о том, что эта обязанность возлагается на собственника недвижимости.
  3. Случайные. Пункты, включаемые в договор являются не обязательными. Например, к таким условиям относятся:
  • положение о содержании домашних животных в квартире;
  • время посещения собственником своего жилья;
  • размер и условия оплаты коммунальных затрат;
  • перечень имущества в квартире;
  • условия о регистрации по месту жительства.

Встречаются подобные пункты редко при заключении договора социального найма, потому что ответственными за определение объема условий являются государственные и муниципальные органы. У этих структур разработан и принят единый образец для таких случаев. Если рассматривать договор коммерческой аренды, то обе стороны пренебрегают данным правом и вовсе не включают эти условия в документ.

Расторжение договора

О том, как можно расторгнуть договора социального и коммерческого найма прописано в ГК РФ ст. 687. Но, стороны вправе дополнить их своими положениями.

Договор социального найма больше заботится о нанимателе. Так, требование владельца, то есть государственного или муниципального органа о расторжении договора не является приоритетным.

Расторгнуть договор можно в этом случае только через суд на законных основаниях, указанных в ЖК РФ ст. 83 п.4. И даже, если судебные органы принимают положительное решение о выселении, нанимателю дается почти 1 год, чтобы устранить нарушения, повлекшие обращение собственника в суд.

Нужно понимать, что при соблюдении условий содержания квартиры – своевременной оплате, бережливом отношении к имуществу и др., расторгнуть договор по требованию владельца почти невозможно.

Для договора коммерческой аренды существует два пункта для расторжения взаимоотношений:

  1. истечение срока;
  2. согласие обеих сторон.

 Кстати, инициатором в расторжении договора может быть только наниматель, который обязан предупредить собственника о своем решении за 90 дней. Однако, если включить в договор найма пункт об условиях прекращения по инициативе собственника, это станет надежной защитой владельца жилого помещения.

 

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: https://prodatkvartiry.ru/dokumenty/dogovor-najma-kvartiry-vidy-nyuansy-oformleniya/.html

Договор найма жилого помещения – Договор аренды жилого помещения

Стороны договор найма

г.______________                                                                         «__» __________________ г.

________________________________________________________________________________

зарегистрирован (а) по адресу:___________________________________________________

именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и ________________________________________________________________________ зарегистрирован по адресу: _____________________________________________________ именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет и общие условия договора

1.1. Предметом настоящего договора найма жилого помещения, является предоставление наймодателем за плату во временное владение и пользование нанимателя жилого помещения для проживания последнего.

1.2. Объект найма (жилого помещения) расположен по адресу: _________________________________

Характеристика объекта: указанная комната расположена на ___ этаже, _______ этажного дома.

1.3. На момент заключения настоящего договора помещение, сдаваемое в наем, принадлежит Наймодателю на праве собственности, не заложено или арестовано, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Наймодателем.

1.4. Передаваемое в наем жилое помещение сторонами осмотрено, находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявленным к эксплуатируемым жилым помещением, используемым для цели проживания в соответствии с назначением объекта.

1.5. Наймодатель в праве потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытка в случаях, когда им будут установлены факты использования помещения Нанимателем не в соответствии с условиями договора найма или назначением нанимаемого жилого помещения.

1.6. Передача жилого помещения Наймодателем пользования Нанимателя осуществляется в момент подписания настоящего договора путём передачи ключей от квартиры.

Передаточный акт не составляется.

1.7. Наниматель обязуется:

  • использовать в наем жилое помещение в соответствии с условиями настоящего договора и исключительно для проживания;
  • возместить Наймодателю убытки, причинённые в случае повреждения жилого помещения;
  • не производить без согласия Наймодателя внутреннюю перепланировку и реконструкцию помещения, не переносить систему электропроводки и др.
  • соблюдать меры пожарной безопасности;
  • возвратить нанимаемое помещение в день окончания срока действия настоящего договора или прекращение действия по иным основаниям в состоянии, которое определяется по соглашению сторон настоящего договора найма жилого помещения.

2. Плата по договору найма и порядок расчётов

2.1. Стороны настоящего договора установили , что размер платы за передаваемое жилое помещение составляет: ________________________________________ рублей в месяц уплачиваемых (авансом) _________________________ до ___________________ числа текущего месяца.

Оплата коммунальных услуг, оплата за электроэнергию и газ возлагается на Наймодателя. Оплата за дополнительные услуги (телефон, кабельное телевидение, интернет) возлагается на Нанимателя,

2.2. Наниматель обязуется ежемесячно выплачивать вышеуказанные платежи в полном объёме.

2.3. Размер платы за передаваемое жилое помещение может быть изменён только по соглашению сторон.

3. Ответственность сторон

3.1. Сторона договора, имущественные интересы которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору с другой стороны, в праве требовать полного возмещения причинённых ей этой стороной убытков.

3.2. Любая из сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несёт ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).

3.3. Отсутствие вины за неисполнения или за ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательство.

4. Порядок разрешения споров

4.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать дружеским путём в порядке до судебного разбирательства: путём переговоров, обмена письмами, уточнением условий договора, составлением его дополнений и изменений, и др.

4.2.При не достижении взаимоприемлемого решения спор разрешиться в суде общей юрисдикции.

5. Срок действия договора

5.1. Настоящий договор вступает в силу в момент подписания настоящего договора и действует до «____» ___________ 20__ г.

5.2. В случае досрочного расторжения договора Заинтересованная сторона обязана уведомить другую сторону за 14 дней.

5.3. Прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечёт за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушение, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора найма.

6  Изменение и/или дополнение договора

6.1. Настоящий договор может быть изменен и/или дополнен сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия.

6.2. Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего договора имеет силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписанные сторонами договора.

7. Опись имущества

__________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

8. Подписи и реквизиты сторон

Наймодатель Наниматель
Ф.И.О. Ф.И.О.
Паспорт:серия             №               выдан Паспорт:серия             №               выдан
Подпись: Подпись:
Дата: Дата:

Приложение 1

Оплачено с-по Сумма Подпись

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D0%B0_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F/

Договор найма жилого помещения

Стороны договор найма

Договор найма (Скачать образец) Пример подготовки договора найма (Скачать)

Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизуйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор найма жилого помещения  за 11 минут. Более подробный материал по договорам найма жилого помещения ниже.

Инструкция по подготовке договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения не подчиняется нормам арендных отношений и регулируется в Гражданском кодексе отдельной главой. Связано это с тем, что наймом называют передачу жилья во владение и пользование за плату для проживания в нем граждан, и их конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите.

Стороны договора найма жилого помещения называются наймодателем и нанимателем, при этом нанимателем может быть только физическое лицо. Если организация хочет снять жилье для своих работников, то заключать она должна договор аренды, а не найма, и арендованное жилье можно использовать только для проживания.

Существуют три вида найма жилого помещения:

  • социальный наём – если передается жилье в государственном (муниципальном) фонде социального пользования;
  • специализированный наём – если жилье служебное или специального назначения (для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, общежития);
  • коммерческий наём в частном жилищном фонде, цель которого, прежде всего, в получении наймодателем прибыли.

Особенности договора найма жилого помещения социального фонда

В рамках социального найма жилье предоставляет государство, поэтому у такого договора есть ряд своих особенностей. Дополнительно к нормам ГК РФ социальный наём регулируются главой 8.1 Жилищного кодекса и постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318.

Нанимателем по договору социального найма может быть не каждое физическое лицо. Во-первых, это должен быть гражданин РФ, во-вторых, наниматель должен относиться к малоимущим гражданам и поставлен на учет, как нуждающийся в жилье.

Договор найма жилого помещения в государственном или муниципальном фонде заключается без указания срока, т.е. является бессрочным. Наниматель, как правило, проживает с семьей, и члены его семьи имеют равные с ним права и обязанности. В случае смерти или переезда нанимателя, его семья имеет право продолжать жить там же.

Еще одна особенность социального найма – по нему не может быть передано неизолированное жилое помещение, т.е. комната. Сдаваемая площадь должна также отвечать санитарным и техническим нормам с расчетом квадратных метров по каждому жильцу.

Учитывая, что нанимателем социального жилья являются граждане, признанные малоимущими, плата за пользование жильем с них не взимается, но они обязаны платить за коммунальные услуги и вносить плату за содержание и ремонт жилья. Наниматель, который без уважительных причин не оплачивает коммунальные услуги более шести месяцев, может быть выселен только по решению суда. Взамен ему должно быть предоставлено другое социальное жилье.

Если же наниматель нарушает права и законные интересы соседей, использует жилое помещение не по назначению, разрушает его своими действиями, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

Что же касается коммерческого найма, то здесь целью наймодателя является, в первую очередь, получение прибыли, поэтому у этого вида договора найма другие условия, которые мы ниже и рассмотрим.

Существенные условия договора коммерческого найма

Прежде всего, договор найма жилого помещения должен содержать подробное описание объекта найма.

Описание должно однозначно указывать на определенную жилую площадь, поэтому необходимо включить в него полный адрес квартиры, общую и жилую площадь, количество комнат.

В отличие от социального, при найме жилья в частном фонде в пользование может передаваться не только квартира (или дом), но и отдельная комната.

Подробное описание жилья можно указать в самом тексте договора или в акте приемки-передачи помещения. Если вместе с жильем передается в пользование имущество наймодателя (предметы быта, мебель и др.

), то и они должны быть вписаны в акт. Желательно описывать это имущество подробно, указывая марку бытовой техники, исправность и другие индивидуальные характеристики.

В дальнейшем это поможет избежать обвинений наймодателя в порче его имущества.

Нанимателю обязательно надо убедиться в том, что жилье ему передает именно собственник, а им может быть обычное физическое лицо или организация. Если у жилья несколько собственников, то должно быть получено нотариальное согласие их всех, или же они сами могут подписать договор найма.

Доказать свое право собственности на жилье наймодатель может с помощью правоустанавливающих документов: выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) или свидетельства о государственной регистрации прав. Чтобы убедиться в том, что жилье сдает собственник, наниматель может сам получить в Росреестре платную выписку из ЕГРП.

Вторым существенным условием договора найма жилого помещения можно назвать размер платы за жилье. Гражданский кодекс не указывает, что без согласования оплаты договор будет считаться незаключенным (такая норма действует только в отношении договора аренды помещения). В то же время статья 682 ГК РФ оговаривает, что размер платы за жилье устанавливается в договоре найма.

Как правило, размер платы за наём жилья устанавливается помесячно, но стороны могут договориться и о другом порядке, например, внесении аванса за несколько месяцев.  Достаточно часто при заключении договора найма наймодатель добавляет условие о внесении обеспечительного (гарантийного) взноса.

Эта сумма может достигать ежемесячного платежа за пользование жильем, и возвращается при расторжении договора. Если же наниматель нанес жилью или имуществу собственника какой-нибудь ущерб, то гарантийный взнос может пойти на частичное или полное возмещение этого ущерба.

Для подтверждения того, что наниматель своевременно вносит оплату за пользование жильем, к договору найма необходимо составить приложение в виде платежной ведомости или расписки о получении наймодателем этих денег. В противном случае нанимателю придется доказывать регулярное внесение оплаты за наём жилья в суде.

Обратите внимание: сама по себе сдача жилья в наём не является предпринимательской деятельностью, но полученные наймодателем доходы (если он – обычное физическое лицо, а не ИП) облагаются НДФЛ. По итогам года наймодатель должен сдать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить 13% полученных от сдачи жилья доходов.

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.

Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.

В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком –  не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.

Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.

Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

  • наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
  • наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
  • снимаемое жилье используется не по назначению;
  • наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.

  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей).

На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе.

Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях.

Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

  • в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
  • жилье нельзя сдать в поднаём;
  • вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
  • у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Выбрать и скачать Договоры найма жилого помещения

Источник: https://www.regberry.ru/dogovory/dogovor-nayma-zhilogo-pomeshcheniya

Добавить комментарий